Si tuviéramos que nombrar un sector del Derecho que haya adquirido una importancia inusitada durante los años anteriores a la crisis, sin duda tendríamos que referirnos al Derecho Urbanístico. Pero no solamente con anterioridad a la crisis. La explosión de la burbuja inmobiliaria en nuestro país dio lugar a la multiplicación desmesurada de los conflictos sobrevenidos en relación al mundo del ladrillo entre constructores y promotores, éstos con los compradores, las Administraciones Públicas con la legislación que ordena el suelo en cada territorio, etc. La mayoría, por no decir la totalidad, de los problemas surgidos en este terreno en los últimos años han requerido, y lo siguen haciendo, la intervención de un abogado especializado en un ámbito altamente complejo y técnico. En Agaz tenemos dispuesto para cualquier cliente en nuestras sedes, un abogado de urbanismo en Madrid, Granada y Almería, específicamente formado y experimentado en el área que nos ocupa, que se encargará de asesorar y dirigir los trámites administrativos o judiciales necesarios y pertinentes. Lo complementamos con otros abogados que puedan hacer falta, como abogados de derecho mercantil.
Importancia del Derecho Urbanístico
¿De qué se ocupa un abogado de urbanismo?
El urbanismo es el ámbito del que se ocupa el Derecho Urbanístico, caracterizado por regular los aspectos relativos al asentamiento del ser humano en un determinado espacio físico.
Como consecuencia de ese asentamiento, se desarrollará un núcleo poblacional con la construcción de una ciudad, que requerirá de un planeamiento que controle su disposición y crecimiento. Más concretamente, el urbanismo se encargaría de regular el contenido de dicho planeamiento, el modo en que debe ser aprobado y cómo debe ser ejecutado, así como otros aspectos como la clasificación del suelo, su valoración, a qué deben atenerse los propietarios del mismo y cuáles son sus derechos y todo lo relativo a la expropiación forzosa y al régimen del suelo público.
Por último, también hay reservada una función para la actuación urbanística, en relación a la regulación sobre emisión de licencias de edificación, parcelaciones y, en general, las garantías para el mantenimiento y respeto de la legalidad urbanística, abarcando las infracciones en este sector y sus posibles sanciones.
En esta área de actuación que incluye los aspectos que hemos nombrado, debe intervenir un abogado de urbanismo para defender los intereses de su cliente y velar por el respeto de los derechos que le correspondan como consecuencia de la aplicación de la regulación urbanística en vigor en cada lugar y momento.
¿Cuáles son los principios del urbanismo?
Toda normativa urbanística debe respetar y acoger los siguientes principios fundamentales:
- Respeto al derecho a la propiedad privada, con el límite de la función social de la propiedad que prevé la propia Constitución.
- Reserva de ley: el derecho de propiedad solamente puede ser regulado y afectado por ley.
- Principios relativos al orden medioambiental constitucionalmente protegido, lo que abarca el derecho a un medio ambiente adecuado, la conservación del patrimonio histórico, cultural y artístico, así como el derecho de toda persona a disfrutar de una vivienda digna.
- Reparto competencial, según el cual las Comunidades Autónomas pueden ser titulares de competencias relativas al urbanismo, vivienda y ordenación del territorio.
- Régimen jurídico estatutario de la propiedad urbana.
- Participación de la comunidad en las plusvalías a que da lugar la gestión urbanística, gravando el aumento de valor que obtiene un propietario sobre un terreno como consecuencia de la actividad urbanística de la Administración.
- Consideración a la iniciativa privada, por cuanto, aun cuando las actividades de urbanismo son propias de la función pública, se admite la posibilidad de las figuras del urbanizador privado o concertado.
- Equidistribución de las obligaciones y derechos, cargas y beneficios, que provengan del planeamiento urbanístico, entre los propietarios de los terrenos de la zona afectada por el mismo.
- No derecho a la obtención automática de indemnización por parte del propietario afectado por la ordenación urbanística, sino cuando lo establezca expresamente la ley.
- Información y participación pública.
- Función subsidiaria de las Comunidades Autónomas en el control del urbanismo. En la actualidad, se trata de una actividad que desempeñan directamente los Ayuntamientos.
¿Qué competencias urbanísticas corresponden al Estado y a la Comunidad Autónoma?
Todo abogado de urbanismo debe ser consciente de las actuaciones que deben llevarse a cabo ante un órgano administrativo u otro, dependiendo de a quién corresponda la competencia en cuestión. Para esta determinación, se siguen los siguientes principios:
- Las competencias en urbanismo, territorio y vivienda corresponden exclusivamente a las Comunidades Autónomas, si bien limitadas por determinadas actuaciones que sí son propias del Estado, como la planificación general de la economía, protección del derecho a la igualdad de los ciudadanos, regulación de las limitaciones al derecho de propiedad o determinadas competencias que pueden condicionar el ámbito del urbanismo, como las relativas a ferrocarriles, aprovechamiento hidráulico o patrimonio cultural y medioambiental.
- Preferencia de la planificación territorial de las Comunidades Autónomas sobre las competencias respecto de determinados sectores del Estado.
- Cooperación entre Comunidades Autónomas y Estado, mediante el siguiente procedimiento previsto en algunas de las primeras:
- Presentación de un programa de actuación por parte del Estado.
- Elaboración de un informe de la Comunidad Autónoma sobre dicho programa.
- Suscripción de un convenio o configuración de una comisión mixta para la resolución de las diferencias entre ambas Administraciones.
¿Cómo se clasifica el suelo?
La Ley del Suelo se refiere a las tres clases en que, en general, se puede clasificar el suelo, proporcionando la regulación a que se ha de someter cada una de ellas, correspondiendo a la Comunidad Autónoma aplicar cada una de esas clasificaciones.
- Suelo urbano: Está integrado por:
- Suelo con acceso rodado, abastecimiento y evacuación de agua y suministro de energía eléctrica.
- Suelo con urbanización consolidada, esto es, terreno ya edificado según su legislación urbanística.
- Suelo que llegue a disponer de los elementos relacionados en los dos puntos anteriores, una vez ejecutado el plan urbanístico.
Como todo abogado de urbanismo debe saber, el hecho de que el suelo sea urbano no permite directamente que pueda ser edificable, ya que para ello debe ser calificado de solar, para lo cual la vía que pase frente a él debes estar pavimentada y disponer de aceras. Si no se tiene la consideración de solar, el hecho de ser suelo urbano concede el derecho a su titular de acondicionar los terrenos para que pueda adquirir dicha consideración y, posteriormente, edificar según su legislación urbanística.
- Suelo no urbanizable: Está formado por:
- Suelo protegido por la legislación territorial, por su especial valor paisajístico, histórico, arqueológico, científico, ambiental o cultural, o por estar sujeto a medidas de protección del dominio público.
- Suelo protegido por la normativa municipal por los mismos motivos relacionados con anterioridad, así como por su riqueza natural o su valor agrícola, ganadero o forestal.
- Suelo protegido por el planeamiento urbanístico general, por alguno de los motivos indicados en los dos párrafos anteriores.
El suelo no urbanizable solamente puede ser aprovechado respecto del uso de sus recursos naturales de forma racional (ganadería, agricultura, caza, etc), con alguna excepción justificada por el interés público.
Según lo dicho, en el suelo no urbanizable no se pueden realizar parcelaciones urbanísticas o división de cualquier forma que infrinja la legislación específica aplicable, para evitar el desarrollo de núcleos poblaciones en estas zonas. - Suelo urbanizable: Está comprendido por:
- El que no tenga la consideración de urbano ni de no urbanizable. Se trata de una modificación de la legislación que anteriormente regía en nuestro país, según la cual todo lo que no se calificara como suelo urbano o urbanizable, era no urbanizable. Ahora, el terreno que queda por defecto de calificación es el no urbanizable, permitiéndose de esta manera aumentar enormemente la cantidad de suelo disponible para su urbanización. Este sistema se aplica salvo cuando el municipio en cuestión no tenga planeamiento urbanístico.
En el suelo urbanizable, el titular del mismo puede usarlo de cualquier manera que no sea contraria a su naturaleza, así como transformarlo en cualquier momento, iniciando el trámite correspondiente ante la Administración.
La visión de esta área del Derecho para el abogado de urbanismo de Madrid, Granada y Almería de Agaz
¿Qué relevancia damos en Agaz al urbanismo?
Muchas han sido las atrocidades que, a lo largo de los años de bonanza económica, impulsada por la especulación inmobiliaria, se han cometido en el territorio de las zonas especialmente más pobladas de España. Calificaciones y recalificaciones de dudosa legalidad, inversiones sospechosas de entes públicos en promociones inmobiliarias, vulneración de todo tipo de normas protectoras del medio ambiente o del patrimonio histórico o cultural, en pro de la obtención de pingües beneficios económicos por parte de entidades, públicas y privadas… Actuaciones de muy diversa índole en la que, en la medida de sus posibilidades, también han intervenido sociedades privadas de mediano o pequeño tamaño e incluso particulares que se subían al carro de la burbuja del ladrillo.
Las consecuencias de este desenfreno ya sabemos cuáles han sido: pinchazo de esa burbuja inmobiliaria que dio lugar al inicio de una crisis económica en España que ha dado al traste con innumerables empresas, ha llevado al paro a millones de españoles y ha provocado la ruina en las finanzas de multitud de organismos públicos y Administraciones.
Sin duda, el relato de lo ocurrido que acabamos de realizar facilita comprender la importancia que hoy en día, cuando empezamos a remontar la situación, tiene contar con un verdadero especialista en la materia urbanística.
Contar a tu lado con un despacho de abogados que controle perfectamente el suelo sobre el que se está pisando, dicho de manera literal y metafórica, es sin duda la mejor garantía de que nuestros derechos van a estar garantizados en todo momento.
Para realizar cualquier actuación relacionada con el ámbito urbanístico, cuenta con un profesional del ramo. Acude a tu abogado de urbanismo en Madrid, Granada y Almería y siente la seguridad que da saberse protegido.