Si hemos de nombrar unos contratos dentro de nuestro sistema a los que se pueda otorgar la relevancia suficiente como para considerarlos los más importantes, sin duda podríamos referirnos a las compraventas, con especial mención a la compraventa de inmueble que, en nuestro país, ha llegado a ostentar un papel realmente protagonista, sobre todo en el período anterior al pinchazo de la burbuja inmobiliaria.

Es fundamental dominar todas las reglas, requisitos, facultades, obligaciones y consecuencias, que este contrato conlleva, resultando más trascendental en este caso, casi que en cualquier otro, disponer de un abogado especializado que pueda aconsejarnos y evitar que podamos cometer errores que pudieran perjudicarnos en el futuro.

Las compraventas, concepto y clases

¿Qué son las compraventas?

Según el artículo 1.445 del Código Civil, las compraventas son los contratos en los que una persona, llamada vendedor, se obliga a entregar una cosa a otra, llamada comprador, adquiriendo éste la obligación de entregar a cambio un precio cierto en dinero o signo que lo represente.

Se trata de un contrato que presenta los rasgos de ser:

  1. Consensual: Se exige para la perfección del contrato el acuerdo de las partes, sin necesidad de que se entrega la cosa y el precio para que se perfeccione el contrato, concepto diferenciado de la consumación del contrato.
  2. Bilateral: Da lugar al nacimiento de obligaciones para ambas partes.
  3. Oneroso: Habrá obligaciones equivalentes para comprador y vendedor.
  4. Traslativo: Mediante este contrato se transmite la propiedad sobre el bien objeto de compraventa.

¿Cuáles son las clases de compraventas?

Existen diferentes criterios a la hora de relacionar las clases de compraventas existentes:

  1. Según la norma que las regule: Desde esta perspectiva podemos distinguir entre compraventa civil y compraventa mercantil, siendo la segunda aquélla referida a cosas muebles que tiene por objeto su reventa para obtener un lucro con ella. No obstante, el propio Código de Comercio se refiere expresamente a las compraventas que no han de considerarse mercantiles:
    • Las que tienen por objeto bienes que van a ser consumidos por el comprador.
    • Las ventas realizadas por propietarios, labradores o ganaderos, de los frutos o productos obtenidos por ellos.
    • Las que realizaren los artesanos de bienes fabricados en sus talleres.
    • La reventa de los bienes sobrantes respecto de los adquiridos por el comprador para su consumo.
  2. Según las disposiciones legales en que se basen: Podemos encontrar compraventas ordinarias y específicas. Así, mientras las ordinarias se regulan en el Código Civil y Mercantil, las específicas encuentran su regulación en normas de carácter excepcional.
  3. Según su origen: Tendríamos las compraventas voluntarias y las necesarias, refiriéndose las segundas a las que vienen impuestas para el vendedor, como sería el caso de una expropiación forzosa.
  4. Según su forma: Podrían ser públicas o privadas. En las primeras la compra se lleva a cabo por medio de subasta, y en las privadas existe un acuerdo del vendedor con el comprador que él elige.
  5. Según su ejecución: En esta distinción encontraríamos las compraventas ordinarias y las de suministro. En las primeras el bien objeto de venta se entrega una vez, y en las segundas de manera continua y periódica.

¿Cuáles son los elementos de las compraventas?

Podemos hablar de dos tipos de elementos:

  1. Los elementos personales: Serían los sujetos que forman parte del contrato: el comprador, adquirente del bien a cambio de un precio, y el vendedor, que entrega el bien recibiendo el precio.
    Al margen de casos especiales, será suficiente la capacidad general para celebrar contratos, para ser parte en un contrato de compraventa.
  2. Los elementos reales: En este punto hablamos de dos elementos:
    1. La cosa: El bien que es objeto de compraventa, que puede ser algo corporal, incorporal (derechos), único o no. En todo caso, habrá de ser real o posible, determinado o determinable, de lícito comercio y propiedad del vendedor (aunque este requisito se ha matizado por el Tribunal Supremo, admitiendo la validez de la compra de una persona de buena fe respecto de un bien que no pertenece al vendedor).
    2. El precio: Deberá ser real, determinado o determinable y consistente en dinero o signo que lo represente.

La compraventa de inmueble, requisitos y obligaciones

¿Cuáles son los requisitos para llevar a cabo una compraventa de inmueble?

Podemos realizar la siguiente clasificación de los requisitos necesarios:

  1. Requisitos referidos a los sujetos intervinientes:
    • Habrán de estar identificados, conforme a la legislación notarial, tanto si es persona física como jurídica.
    • Habrán de tener capacidad suficiente, a juicio del notario. En el caso de personas jurídicas, deberán acreditar haberse constituido conforme a la Ley.
    • Habrán de estar legitimados, bien porque actúen en su propio nombre y por cuenta propia, bien porque acrediten en debida forma la representación con la que actúan.
    • El vendedor deberá tener poder de disposición sobre la cosa que transmite, ya sea de su solo dominio, o sea un bien ganancial (en cuyo caso deberán comparecer los dos cónyuges), o sea propiedad de una pluralidad de personas (de igual modo, deberán comparecer todos los propietarios en pro indiviso).
  2. Requisitos referidos al bien inmueble:
    • Se hará una descripción del bien, mencionando la referencia catastral y gráfica.
    • Se dejará constancia de que el vendedor es el propietario en toda su extensión del bien objeto de compraventa.
    • Se habrá de solicitar nota simple del Registro de la Propiedad para comprar la titularidad y las cargas.
    • El vendedor habrá de manifestar los arrendamientos que se hayan establecido sobre el bien.
    • El vendedor manifestará si el bien está al corriente del pago del IBI.
    • El vendedor manifestará que el bien no está comprendido en áreas de tanteo o retracto
    • El vendedor entregará al adquirente en el contrato de compraventa de inmueble del certificado de eficiencia energética.
  3. Requisitos referidos al precio:
    • Habrá de fijarse un precio en concreto.
    • Deberá pactarse un modo de pago del precio, ya sea por transferencia o cheque o con dinero en efectivo, salvo que una de las partes sea comerciante profesional, en cuyo caso hay un límite de cantidad que no se podrá superar.
    • Se enviará copia telemática desde la notaría al Registro de la Propiedad para que se proceda a la inscripción de la venta con la nueva titularidad.
    • Se atenderán las obligaciones fiscales dimanantes del contrato de compraventa de inmueble celebrado: Pago de los impuestos municipales, del IVA (si el vendedor es una promotora y se trata de la primera transmisión), del Impuesto de Transmisiones Patrimoniales o de Actos Jurídicos Documentados (si el vendedor es particular o es segunda transmisión) y del IRPF.

Las obligaciones que deben atender los vendedores y compradores en un contrato de compraventa de inmueble son de tal importancia y trascendencia económica para unos y otros, que no pueden permitirse el lujo de acudir a la celebración de un contrato de estas características sin estar debidamente asesorados, ni llevar a cabo todas las actuaciones necesarias para la perfección y consumación del contrato sin haber acudido antes a un despacho de profesionales especialistas en este tipo de transmisiones, como son los abogados de Agaz. En nuestros despachos en Madrid, Granada y Almería, encontrarás el apoyo legal y jurídico que realmente necesitas.