En la práctica encontramos muchos casos en los que se confunde la resolución que puede tener lugar por el incumplimiento de las obligaciones de una de las partes en una compraventa, merced al artículo 1.124 del Código Civil, y la condición resolutoria que se puede pactar en el propio contrato de compraventa y según el cual las partes acuerdan que dicha resolución tendrá lugar cuando ocurra la circunstancia que prevean.

Tanto cuando en el contrato de compraventa de una vivienda que hayamos adquirido, se incluya una condición de este tipo, como las posibilidades que se nos plantean cuando esto no ha tenido lugar, lo más apropiado será presentar a un abogado que tenga experiencia en este campo las dudas que se nos planteen, para que sepamos las opciones que tenemos ante nosotros y las consecuencias de haber optado por alguna de dichas posibilidades.

En Agaz Abogados trabajamos para que la orientación que reciban nuestros clientes sea la que mejor se adapte a sus necesidades y dé lugar a la protección más integral de sus derechos e intereses.

La condición resolutoria explícita

¿Qué es una condición resolutoria explícita?

Se trata de la cláusula incluida en un contrato de compraventa por la que se acuerda entre las partes que, en caso de incumplimiento por parte del comprador de su obligación de satisfacer el pago en la forma convenida en el contrato, se producirá la resolución del mismo, una vez cumplidos los requisitos que a continuación relataremos.

Dado que, como acabamos de decir, la consecuencia de la aplicación de esta cláusula, como resultado del incumplimiento del contrato, es la resolución, habrán de considerarse aplicables las consecuencias previstas en el artículo 1.124 del Código Civil, esto es, que el vendedor pueda elegir entre exigir el cumplimiento de la obligación de pago, o la extinción del contrato con la posibilidad de exigir la prestación de una indemnización por los daños y perjuicios ocasionados.

En el caso concreto de la venta de inmuebles, y a diferencia de la de muebles, donde la resolución opera inmediatamente en cuanto se produce la falta de pago, nos encontramos con la especialidad de que, incumplido por el comprador el plazo de pago previsto, aún podrá pagar lo debido mientras el vendedor no le requiera judicialmente o mediante acta notarial.

Por otra parte, la doctrina nos aclara que, cuando tiene lugar el incumplimiento contractual del comprador, la aplicabilidad de la condición resolutoria explícita pactada en el contrato y regulada en el artículo 1.504 del Código Civil, no se opone a la implícita prevista en el artículo 1.124, sino que ambas normas son perfectamente compatibles, siendo el primero de los preceptos nombrado específico para los casos de compraventa de inmuebles.

¿Cuáles son los requisitos para que tenga lugar la aplicabilidad de la condición resolutoria?

Podemos enumerar las siguientes exigencias:

  • Que el contrato en el que se introduzca la condición resolutoria sea de inmueble y en el que se incluya el acuerdo de pago a plazos.
  • Que exista un incumplimiento en el pago de alguno de los plazos por parte del comprador, en el término previsto para el mismo. Es impago puede ser total o parcial, o incluso referirse a los intereses acordados, para justificar la aplicación de la condición.Que el vendedor requiera judicial o notarialmente al comprador para reclamarle el pago de la cantidad debida. Aquí nos encontramos uno de los puntos donde resulta más útil disponer de un abogado con conocimientos específicos en la materia, ya que no bastará con que realicemos un requerimiento de pago sin más, sino que el Tribunal Supremo exige que tal requerimiento incluya la advertencia de resolver el contrato de caso de mantenerse en el incumplimiento.
    La inclusión de esta advertencia en el requerimiento permitirá al vendedor resolver el contrato aun cuando el comprador realizase el pago con posterioridad a recibirlo, ya que se consideraría extemporáneo, o aceptarlo y mantener, así, la vigencia del contrato.
    La no introducción de esta advertencia impedirá al vendedor resolver el contrato si, una vez realizado, el comprador procede al pago de lo debido.
  • Cumplimiento por parte del vendedor de todas las obligaciones que a él le competan dimanantes del contrato.

¿Qué efectos tiene la condición resolutoria?

La cláusula por la que se pacta la condición resolutoria en el contrato no es necesario que sea hecha valer por vía judicial, sino que es posible simplemente por decisión del vendedor. En el caso de que existiese oposición del comprador por algún motivo, podrá acudirse a los juzgados para que se determine si la condición es correcta y si también lo es su aplicación, o no.

Una vez producida la resolución por aplicación de la condición resolutoria, se entenderá extinguido el contrato no desde ese momento, sino con carácter retroactivo desde que se celebró, por lo que ambas partes se tendrán que devolver lo que se hubieran entregado como consecuencia de la celebración del contrato.

En cuanto a la inscripción de la titularidad del inmueble en el Registro de la Propiedad, una vez extinguida la compraventa por la resolución habida por las causas mencionadas, se volverá a inscribir el bien a nombre del vendedor, acreditando al registrador el requerimiento notarial o judicial preceptivo realizado y el título del vendedor, así como haberse consignado el precio pagado hasta ese momento por el comprador. En el caso de que, como consecuencia del requerimiento, hubiera habido oposición del deudor, el título que permitirá la reinscripción será la resolución judicial que pone fin al procedimiento posterior en el que se solicita por el vendedor la resolución del contrato, aunque algunos autores consideran que no sería necesario aguardar a dicha resolución por cuanto, en dicho caso, se estaría dejando en manos del deudor convertir el trámite de la resolución del contrato en uno más complejo y costoso aun que el de la resolución implícita del artículo 1.124.

Consecuentemente con el carácter retroactivo de la resolución a que hacíamos referencia, toda carga que se hubiera inscrito en el Registro sobre la finca con posterioridad a su venta, quedará también extinguida, debiendo, para ello, reconocerse la realidad del impago por el comprador que provoca la resolución de la venta habida cuenta de la existencia de la condición resolutoria que se incluyó en el contrato elevado a público, por parte de los titulares de esas cargas o derechos reales que se imponen sobre el bien. En caso de que se opongan a dicha realidad, deberá acudir el vendedor a la vía judicial para poder extinguir la carga en cuestión.

La resolución de problemas relacionados con la condición resolutoria en Agaz Abogados

¿Es útil acudir a un despacho como Agaz en los casos de concurrencia de una condición resolutoria?

Ya hemos visto la importante utilidad que tiene para el vendedor de un bien inmueble introducir en el contrato de compraventa una cláusula de este tipo, y qué consecuencias negativas puede tener para el comprador, pero, si uno u otro desconocen el alcance y efectos de esta condición, ni el primero obtendrá los beneficios que se esperan con su inclusión en el contrato, ni el segundo podrá evitar enfrentarse a los problemas que le acarrearía incumplir uno de los plazos de pago a que se obligó.

Por estos motivos, en Agaz Abogados contamos con abogados especialistas en esta materia, que te aconsejarán sobre cuáles son los pasos que debes adoptar, tanto a la hora de incluir, o no, la condición resolutoria en el contrato, como el modo de ejecutar esta cláusula de manera correcta, o de evitar su puesta en práctica, en el caso de que el cliente sea un comprador que se opone, por algún motivo lícito, a que la resolución tenga lugar. Acércate ya a alguno de nuestros despachos en Madrid, Granada y Almería, y descubre todo lo que podemos hacer para que la compra o la venta del inmueble que pretendes se lleve a cabo sin sobresaltos.