Las estadísticas nos dicen que el 28% de las viviendas nuevas que se compran presentan algún tipo de vicio de la construcción. Esta gran cantidad de casos en los que el adquirente de un inmueble se encuentra con la necesidad de reclamar por vía judicial la reparación de los defectos constructivos del mismo, se puede acabar convirtiendo en una odisea larga y costosa que, si no se cuenta con el asesoramiento adecuado, puede acabar en derrota.
Los juicios que versan sobre defectos constructivos requieren la intervención de un letrado especializado en el ámbito del urbanismo y la construcción, que conozca perfectamente los plazos de que dispone el perjudicado para reclamar, cuente con la colaboración de los mejores peritos para elaborar informes, cuando sea necesario y, en definitiva, que realice una labor íntegra de orientación jurídica y dirección del proceso de manera impecable. Estas ventajas son las que ofrecemos a nuestros clientes en Agaz Abogados.
La reclamación de los defectos constructivos
¿Qué hacer cuando se descubren los defectos constructivos en el inmueble?
Hay que partir de la base de que las causas de un defecto que aparezca en la vivienda pueden ser muy diferente índole, que la gravedad de dicho vicio también puede ser muy variado y que el tiempo que tarde el mismo en aparecer es posible que sea corto o largo.
Por tanto, habrán de ser varios los interrogantes que nos planteemos a la hora de determinar si tenemos oportunidad de reclamar por el vicio que presenta la vivienda, frente a quién y de qué manera.
El primer paso que recomendamos sería acudir a un especialista en construcción, quizás un arquitecto técnico, que nos pueda aclarar si el daño que presenta la casa es grave, hasta qué punto lo es y su posible causa. A continuación, en el caso de que aparentemente se trate de vicios reclamables, lo ideal será acudir a un profesional, en este caso, del Derecho, que nos pueda explicar las posibilidades de reclamación que tenemos, si es que las tenemos.
En este sentido, conviene recordar que hay dos marcos de actuación, según la obra se realizara con anterioridad al 6 de mayo de 2000, o si se hizo después:
- En el primer caso, se aplica la normativa del Código Civil, según la cual, durante un plazo de diez años con posterioridad a la emisión del certificado final de obra, el constructor responderá de los vicios ruinógenos que aparecieran en la vivienda. Si estos defectos, que han de ser graves e impedir la adecuada habitabilidad de la vivienda, aparecieran durante ese plazo de tiempo, se sigue previendo en este caso un plazo de quince años para que el perjudicado ejercite la acción de reclamación correspondiente, plazo que tendría su momento de inicio para el cómputo desde que el defecto apareció o fue descubierto.Así pues, entendemos que hay dos plazos diferentes: el de garantía de diez años, durante el cual si el vicio aparece el constructor responde por él, y el de prescripción de quince años, que es tiempo que tiene el perjudicado para reclamar judicialmente desde que el defecto aparece.Aunque el Código Civil solamente se refiere al constructor como responsable, sería perfectamente factible reclamar al promotor o a otros agentes de la construcción intervinientes que se consideraren responsables.Por último, si lo que se ha producido no es una actuación de mala praxis en el proceso constructivo sino un incumplimiento de lo convenido en el contrato con el vendedor, la acción para exigir la responsabilidad también tendrá una duración de quince años.
- En caso de que la obra fuera posterior a la fecha indicada anteriormente de 6 de mayo de 2000, será aplicable la Ley de Ordenación de la Edificación, que prevé unos períodos de garantía diferente según los defectos constructivos que se hayan originado:
- Si los vicios afectan a elementos estructurales de cimentación, vigas, forjados, etc, que afecten a la propia estabilidad del edificio, el plazo de garantía será de diez años.
- Si los defectos se dan en elementos constructivos o de instalaciones, impidiendo la adecuada habitabilidad de la vivienda, el plazo de garantía será de tres años.
- Si los daños han aparecido sobre elementos de terminación o acabado, el plazo de garantía sería de un año.
Estos plazos de garantía comenzarían a contarse desde la fecha del acta de recepción de la obra, debiéndose haber comunicado al responsable de los mismos de forma fehaciente la aparición de los daños.
A partir del momento en que aparecen o son descubiertos los vicios, comenzará el plazo para poder reclamar judicialmente, que en este caso será de dos años. En todo caso, seguirá vigente el plazo que establece el Código Civil de quince años para reclamar al promotor o quien realizara la venta del inmueble, en caso de incumplir el contrato entregando una casa con unas características diferentes a las que se pactaron.
¿Qué podemos entender por ruina o vicios ruinógenos?
En general, podemos deducir por el propio significado de ruina que un vicio ruinógeno es el que produce el peligro de colapso de la edificación o, al menos, el que convierte en imposible la habitabilidad en el mismo.
Pero concretando más, se distinguen distintas clases de ruina: la total y la parcial; la material y la funcional; la actual y la futura.
De entre estos tipos, nos detendremos algo más en la funcional, por cuanto pudiera ser el concepto más difícil de entender a priori. Así, el Tribunal Supremo conceptúa la ruina funcional como aquélla en la que los daños constructivos superan, por su gravedad, a los que pueden considerarse corrientes, convirtiendo en inútil al inmueble en cuanto a su finalidad. Por tanto, se trata del caso en el que la edificación no está derribada ni en peligro de derrumbe, pero su mal estado impide que sirva al fin para el que está destinada. Esto puede producirse por multitud de razones: humedades, grietas, desperfectos en elementos constructivos, etc.
Por supuesto, en la determinación de las posibilidades de reclamar los defectos constructivos que dan lugar a un estado de ruina, habrá que tener en cuenta si tales vicios de la construcción lo son en realidad, o los daños producidos se deben a una mala conservación del inmueble por parte de sus propietarios cosa que, en la práctica, suele ser muy habitual especialmente en comunidades de vecinos donde, por falta de acuerdo de los propietarios o de interés por la mayoría, no se realiza ninguna actuación de mantenimiento según el libro que recoge tales actuaciones y el edificio, en pocos años, comienza a sufrir las consecuencias. En estos casos, las garantías legales previstas a favor de los propietarios se perderían, sin posibilidad de reclamar a promotor, constructor, etc, ninguna responsabilidad.
¿Qué es el libro de mantenimiento del edificio?
Se trata de un libro obligatorio para las comunidades de propietarios desde la repetida fecha de mayo del año 2000, en el que se recogen las obligaciones de los vecinos para el adecuado mantenimiento del edificio, incluyendo:
- Instrucciones de uso y mantenimiento, recordando también las revisiones de las instalaciones del edificio, tanto obligatorias como recomendables.
- Proyecto de obra.
- Modificaciones introducidas, aprobadas.
- Acta de recepción de la obra.
- Listado de agentes intervinientes en la construcción el edificio en cuestión.
La experiencia en defectos constructivos de Agaz
¿Por qué acudir a Agaz si tengo un problema de vicios de la construcción?
Las demandas por defectos constructivos se han convertido en un auténtico clásico para los abogados que se dedican a esta área del Derecho, especialmente a lo largo de los años de especulación inmobiliaria, en los que la venta de viviendas se disparó y se convirtió en la principal actividad económica del país, dando lugar a una multiplicación sin precedentes en el número de obras nuevas y, por tanto, en la cantidad de fallos constructivos y defectos surgidos tras la terminación de la obra, así como también en los años de crisis en los que los vicios en la construcción han seguido apareciendo sobre inmuebles levantados en la época de bonanza pero en los que, pinchada la burbuja inmobiliaria, resulta más complicado demandar a unos agentes de la construcción que, en muchos casos, estaban conformados por entidades que están liquidadas o que han devenido en insolventes.
La falta de la obtención del resultado que busca el demandante en estos casos, que es la reparación de su casa, no se obtiene en bastantes supuestos por estos motivos, resultando frustrante para él y produciendo un efecto disuasivo en la ciudadanía a la hora de acudir y confiar en la Justicia para obtener la protección de sus intereses. Pero esto no tiene por qué ser siempre así.
La habilidad para determinar qué vicios exactamente se pueden reclamar, frente a quién, usando qué informe pericial y empleando qué tipo de demanda, supone ostentar un nivel de profesionalidad y experiencia de primer orden, que es precisamente el que atesoran los abogados de Agaz, por lo que, si acudes a nuestros despachos cuando te surge un problema de defectos constructivos, no verás defraudadas tus expectativas, apurando nuestros profesionales todas las posibilidades existentes para que la demanda que se interponga obtenga siempre como resultado la reparación de todos y cada uno de los vicios que presenta el inmueble.