Cuando hablamos de los derechos de suelo, así como al derecho de vuelo, nos estamos refiriendo a una figura que alcanzó una enorme trascendencia sobre todo en la época de la burbuja inmobiliaria pero que, incluso con posterioridad, sigue manteniendo vigente su importancia, así como su enorme utilidad para personas que ostentan la titularidad de un terreno en el que se puede construir. Nos estamos refiriendo al derecho real de superficie.

Se trata de una denominación poco usada de manera coloquial por la sociedad en general, pero que, sin duda, en cuanto se explica su contenido, todo el mundo identifica perfectamente. A continuación, expondremos sus características, requisitos y utilidades generales.

Los derechos de suelo y el derecho de vuelo: El derecho real de superficie

¿Qué es el derecho de superficie?

Mediante el derecho real de superficie, se otorga a una persona la facultad de llevar a cabo una construcción o edificación en una finca de propiedad ajena, tanto a ras de suelo como en el vuelo y subsuelo del terreno, razón por la que también hablamos de derechos de suelo y de derecho de vuelo. El titular del derecho de superficie mantendrá temporalmente la propiedad de lo construido.

Asimismo, también se puede constituir este derecho en edificaciones ya construidas, al margen de la propiedad del suelo que mantiene separadamente su titular.

A la vista de la definición expresada, la jurisprudencia del Tribunal Supremo distingue entre dos finalidades distintas del derecho de superficie que implicaría la aplicabilidad de dos cuerpos normativos diferentes: en el caso de los derechos de suelo, así como del derecho de vuelo que persigan un objetivo de tipo urbano común, en el que se trata de dar respuesta a intereses particulares en superficies de propiedad privada, se aplicará la regulación del Código Civil. Para los supuestos en los que el derecho de superficie tenga una finalidad urbanística, esto es, que sea ejercitado por la Administración Pública para obtener un interés público interviniendo en el mercado inmobiliario y dando lugar a la construcción de diferentes edificaciones previstas en su plan de ordenación, será de aplicación la Ley del Suelo, que prevé la figura del derecho de superficie con las características que a continuación expondremos.

¿Cómo se constituyen el derecho de vuelo y los derechos de suelo y qué implican?

La Ley del Suelo, del año 2015, establece lo siguiente al respecto:

  1. El derecho de superficie se ha de constituir mediante escritura pública e inscripción en el Registro de la Propiedad. La escritura deberá incluir la duración que tendrá el derecho que, en todo caso, no podrá superar los noventa y nueve años.
  2. Sea el terreno público o privado, el único que puede constituir derechos de suelo o el derecho de vuelo es el propietario del mismo.
  3. La constitución del derecho de superficie podrá ser a título oneroso o gratuito.
    1. Oneroso: Se podrá fijar una remuneración consistente en una cantidad de dinero, un canon periódico o la entrega de inmuebles en la edificación que se construya tanto en régimen de propiedad como de arrendamiento. También se puede pactar la retribución mediante varias de las posibilidades anteriores acumuladas.
    2. Gratuito: En este caso no se pacta ninguna entrega en concepto de retribución por el titular del derecho de superficie al propietario del terreno, sin perjuicio de la reversión que, al terminar el plazo pactado, tenga lugar respecto de lo edificado.
  4. La normativa aplicable al derecho de superficie será lo previsto en la propia Ley del Suelo, el resto de normas de la jurisdicción civil, en lo que no esté expresamente regulado en dicha Ley, y en el propio contrato o título por el que se constituya el derecho.

¿Cómo se transmiten y se extinguen el derecho de vuelo y los derechos de suelo?

La misma Ley del Suelo nos indica lo siguiente:

  1. Efectivamente, el derecho de superficie se puede enajenar y gravar, respetando las limitaciones que se establezcan en el título constitutivo.
  2. Si la edificación resultante es susceptible de ello, se podrá establecer el régimen de propiedad horizontal, pudiendo el superficiario enajenar las viviendas y locales resultantes de la división, mientras dure el plazo del derecho de superficie.
  3. Para esos casos de enajenación de las viviendas de la edificación que se construya, se podrán incluir en el título constitutivo de los derechos de suelo y del derecho de vuelo, el pacto de tanteo y retracto a favor del propietario del suelo.
  4. El propietario del terreno también puede enajenar y gravar su derecho, sin tener por qué contar con el consentimiento del superficiario.
  5. Una vez transcurrido el plazo previsto en el título de constitución sin que se lleve a cabo la construcción de la edificación prevista, se extinguirá el derecho de superficie.
    Asimismo, también se extingue, en todo caso, una vez concluido el plazo de duración del derecho de superficie.
  6. Una vez extinguido el derecho de superficie, el titular del suelo adquiere la propiedad de lo edificado sin necesidad de satisfacer indemnización al superficiario, aunque, eso sí, podrá acordarse entre propietario y superficiario que la liquidación se lleve a cabo de una determinada manera.
    La terminación del derecho de superficie da lugar a la de los derechos reales o personales con los que se hubiera gravado lo edificado.

¿Cuál es la diferencia entre los derechos de suelo y el derecho de vuelo con el censo enfitéutico?

Según nos ilustra el Tribunal Supremo, en el censo enfitéutico existe una sola propiedad sobre un solo bien (la finca), que se divide en dos vertientes: la propiedad directa, que corresponde al que constituye el derecho, y la propiedad útil, que se atribuye al enfiteuta para que aproveche, durante el tiempo pactado, sus frutos.

En el caso del derecho de superficie, nos encontramos con dos propiedades que recaen, una, en el suelo o terreno de la finca y que corresponde al titular de la misma, y otra, en la edificación que se construye sobre la misma y que corresponde al superficiario.

Los derechos de suelo y el derecho de vuelo con Agaz Abogados

¿Cómo se trata el derecho de superficie por los abogados de Agaz?

Los derechos de suelo y el derecho de vuelo, que hemos tratado genéricamente como derecho de superficie, no son figuras que, aunque por su denominación poco conocida, hayan quedado anquilosadas y en desuso por el paso del tiempo. Muy al contrario, y, especialmente tras los años gloriosos para el sector inmobiliario con anterioridad a la crisis económica, son figuras que han pasado a constituirse como auténticas alternativas a la compraventa y al arrendamiento, encontrando multitud de casos en nuestro tráfico mercantil relacionado con la construcción en los que en el origen de la edificación que se construye, se encuentra este contrato de superficie. En cambio, y, debido en parte a ese desconocimiento que, a pesar de su uso en aumento, se tiene sobre el derecho de superficie, aún no son muy conocidas por la gente las ventajas que se pueden obtener con esta figura y sus elementos diferenciadores de otras por lo que, sin el consejo del profesional apropiado, se puede dejar escapar la oportunidad de sacar el máximo partido a la propiedad que se ostente sobre un determinado terreno o finca.

Debido a la importancia y auge que los derechos de suelo y el derecho de vuelo han experimentado en nuestro país, con el aumento de contratos en los que se pacta un derecho de superficie, se ha revelado como de una importancia vital la búsqueda de un asesoramiento adecuado con profesionales experimentados en este ámbito, para orientar al interesado en el camino más beneficioso a seguir, así como asegurar que el título que se constituya se celebre, se desarrolle y se culmine de forma acertada y sin riesgos. Acudir a Agaz Abogados es garantía de resultados satisfactorios y así lo están experimentando cada vez más personas.