Una situación más habitual en la práctica de lo que pudiera pensarse, es la referida al caso de una finca inscrita en el Registro de la Propiedad que consta con una cabida mayor o menor que la que realmente tiene. Cuando los tamaños de las fincas son superiores en la realidad extrarregistral que los que aparecen en el Registro, estaríamos hablando de supuestos de excesos de cabida. Ante esta circunstancia, ¿cómo puede el titular del inmueble hacer la inscripción del mismo en el Registro según su cabida real? ¿Hay que realizar una nueva inmatriculación? ¿Quizás un expediente de dominio?
Acudiendo a Agaz obtendrás la respuesta apropiada al problema que te preocupa y que tu caso demande. Además, sus abogados realizarán en tu nombre los trámites necesarios para ocuparse de que tu problema relacionado con los excesos de cabida, quede solucionado, aplicando la nueva normativa que regula este sector y que, a continuación, analizaremos brevemente.
Los excesos de cabida: concepto y nueva regulación
¿Qué son los excesos de cabida?
Puede ocurrir que una finca que ya esté inscrita en el Registro de la Propiedad con una determinada superficie, tenga en realidad una cabida diferente. No se trata de supuestos tan extraños como podría pensarse y tienen su origen en causas tales como que en su día se cometiera un error en la medición de la finca, que con posterioridad se modificara su superficie por causas naturales (mutación de cauce de río, aluvión…), etc.
Según lo dicho, los excesos de cabida, como ya adelantábamos, tienen lugar cuando la superficie del terreno es, en la realidad, mayor que el que consta en el Registro. En este caso, no podríamos optar por una inmatriculación de finca, que tiene lugar cuando la misma no ha sido nunca inscrita, ya que en este supuesto el predio consta en el Registro, sino que estaríamos hablando de la necesidad de llevar a cabo una rectificación de la cabida que conste en la inscripción, acreditando la verdadera medida de la finca.
¿Cómo se resuelven los casos de excesos de cabida en la legislación?
El 1 de noviembre de 2015 entró en vigor la nueva Ley 13/ 2015, de 24 de junio, de Reforma de la Ley Hipotecaria y del texto refundido de la Ley de Catastro Inmobiliario, que ha introducido importantes novedades en este sector.
Con anterioridad a dicha norma, la regulación aplicable preveía varias alternativas para realizar la rectificación de la inscripción en el Registro por diferente cabida de la finca:
- En el caso de que los excesos de cabida fueran inferiores al veinte por ciento, bastaba con la simple presentación de la certificación catastral con la descripción gráfica.
- En los supuestos en los que dicho exceso fuera superior a ese veinte por ciento, el Registro de la Propiedad correspondiente consideraba dudosa la identidad de la finca cuya rectificación se instaba, incluso cuando dicha solicitud se acompañaba de la misma certificación catastral, por lo que en estos casos la mencionaba rectificación, en la práctica, se revelaba como algo inviable.
La nueva legislación unifica la regulación que anteriormente se encontraba dispersa, restringiendo, en cierto modo, la posibilidad de obtener una rectificación de la inscripción registral por excesos de cabida. Será necesario acudir a un expediente para lograr la rectificación, salvo en estos dos casos:
- Cuando se pretenda la rectificación de la calificación, clasificación, destino de la finca, aspectos materiales que no se refieran a su superficie o lindes, o datos de localización e identificación. Será necesario probar la realidad de los datos que se pretenden rectificar.
- Cuando se pretenda la rectificación de la cabida de la finca por exceso que no supere el cinco por ciento de la que consta inscrita. En este caso bastará la mera manifestación del titular registral. Cuando el exceso se encuentre entre el cinco y el diez por ciento de la inscrita, será también necesaria la certificación catastral descriptiva y gráfica.
En ambos casos, el Registrador no deberá albergar duda alguna para llevar a cabo la rectificación y, una vez hecha, la notificará a los titulares de las fincas colindantes.
En el caso de rectificaciones distintas a las de los dos supuestos enumerados, se deberá acudir al expediente previsto en el artículo 203 de la Ley Hipotecaria, que no podrá ser utilizado en el caso de edificios en régimen de propiedad horizontal, en cuyo caso habría que modificar el título original, o respecto de inmuebles que sean el resultado de expedientes administrativos de reorganización de la propiedad, de expropiación o de deslinde, en cuyo supuesto habrá de iniciarse el correspondiente procedimiento administrativo.
El proceso del expediente sería el siguiente:
- Será notario competente para tramitar el expediente el del lugar donde se encuentre la finca en cuestión o de lugares colindantes.
- Lo instará el titular registral de la propiedad del inmueble o de un derecho real sobre el mismo, cumpliendo los siguientes requisitos:
- Acompañar la descripción registral de la finca y descripción actualizada.
- Manifestar, bajo su responsabilidad, que los excesos de cabida se refieren a errores descriptivos del Registro y nunca a modificaciones ajenas al Registro.
- Manifestar los datos de identidad y domicilio de propietario de la finca y de otros derechos reales, así como los de las fincas colindantes.
- Acompañar certificación catastral descriptica y gráfica de la finca.
- El notario valorará la solicitud realizada y la información y documentación aportada. Si estima que el interés del solicitante está justificado, abrirá un acta en la que adjuntará la documentación aportada por el mismo e interesará del registrador de la propiedad, remitiéndole el acta notarial, la expedición de certificación limitada a la rectificación en cuestión, lo cual será realizado por el registrador siempre que no albergue dudas sobre la modificación pretendida.
- A continuación, el notario procederá a la publicación de edictos en el Boletín Oficial del Estado y, si lo estima pertinente, en el tablón de anuncios del Ayuntamiento. También llevará a cabo notificaciones a quienes resultaren interesados en la rectificación (titular catastral, poseedor de la finca por otro título, etc), con el fin de que puedan comparecer en el expediente y realizar las alegaciones que estimen pertinentes. En la notificación, el notario informará de los datos identificativos del promotor del expediente; la identificación de la finca; y el título por el que está interesado en recibir la notificación el sujeto en cuestión.
- Calificado positivamente el expediente por el registrador, realizará la rectificación en el Registro, acordando la publicación gratuita de edicto con los nuevos datos registrados de la finca, su titularidad y cargas en el Boletín Oficial del Estado, notificándoselo, además, a los interesados.
Los excesos de cabida con Agaz Abogados
¿A quién acudir si crees que has de rectificar los datos registrales de tu finca?
Los trámites y gestiones que han de realizarse ante el Registro de la Propiedad para la inclusión de asientos registrales o modificación de lo ya inscrito, sin duda presentan, normalmente, una complejidad que pueden dar lugar a grandes quebraderos de cabeza a cualquier particular que no esté familiarizado con este sector e, incluso, a profesionales no suficientemente preparados para esta área o especializados en otros ámbitos del Derecho.
Uno de los casos más frecuentes representativos de este tipo de arduos trámites a los que nos referimos, es el que pretende la modificación de asientos registrales por excesos de cabida. La especialidad de las normas que regulan esta posibilidad, así como la existencia de una regulación nueva tras la entrada en vigor de una ley a finales del año 2015 que modificaba la existente hasta ahora, exige al interesado en llevar a cabo la rectificación de los datos del Registro por ser mayor la finca que lo que en el mismo consta, acudir a un despacho como Agaz, en el que profesionales del Derecho verdaderamente especializados se ocuparán de reunir los datos, elaborar y recopilar la documentación necesaria y ejecutar las gestiones precisas ante la notaría y Registro de la Propiedad, para que el trámite sea lo más cómodo, rápido y eficaz posible para el cliente.