Cuando hablamos del incumplimiento del contrato en el ámbito del urbanismo y la construcción, podemos referirnos a multitud de posibles situaciones de vulneración por una de las partes de los pactos alcanzados, ya sea la Administración con respecto a ciudadanos participantes en el proceso de urbanización, ya sea de agentes de la construcción con respecto a los adquirentes de inmuebles, etc. En todos estos casos será fundamental contar con el apoyo de un profesional del Derecho especializado en el mundo del urbanismo, que pueda aportarnos la orientación jurídica y realizar las actuaciones necesarias, tanto judicial como extrajudicialmente, para lograr la garantía de nuestros legítimos intereses.
En este caso, nos referiremos a los dos supuestos nombrados anteriormente, al entenderlos como los casos más habituales de incumplimiento del contrato dentro del área urbanística y constructiva, así como los más representativos de dicho ámbito.
Incumplimiento del convenio urbanístico
¿Qué es un convenio urbanístico?
Se trata de un pacto alcanzado entre una Administración Pública y un ente privado o público o un particular persona física, en el que se desarrollan distintos aspectos relativos a derechos y obligaciones de las partes sobre sus intereses urbanísticos.
Se trata de una actuación acordada entre las dos partes, que encuentra su apoyo en los principios de participación de los particulares en el desarrollo urbanístico que opera en nuestro sistema, así como en el de la capacidad negocial de la Administración, también previsto en nuestro Ordenamiento.
No obstante, y, como resulta lógico, esta actividad negociadora encuentra también sus límites en las siguientes prohibiciones:
- No contravención del Ordenamiento.
- No reservas de dispensación, es decir, prohibición de trato de favor específico hacia un sujeto.
- No obligaciones más gravosas que las legalmente previstas para la propiedad.
- Imposibilidad de negociar respecto de potestades administrativas irrenunciables.
- Límite del respeto al interés general.
- No vulneración de los principios de transparencia, publicidad y primacía de la concurrencia competitiva.
- Prohibición de entregar cantidades a cuenta para la terminación de un convenio urbanístico.
- Si se producen aportaciones económicas o cesiones de aprovechamientos urbanísticos, habrán de ser integradas en el Patrimonio Público.
¿Qué consecuencias puede tener el incumplimiento del contrato en un convenio urbanístico por parte de la Administración?
Partimos de la base de que en nuestro sistema rige el principio de indisponibilidad de las potestades de planeamiento por vía convencional, que se traduce en la imposibilidad de atribuir carácter normativo alguno a los contratos y convenios que celebre la Administración con particulares, de manera que un convenio de este tipo nunca deberá convertirse en una traba para la actuación pública según el principio de búsqueda del interés general.
Pero, obviamente, esto no acaba aquí. Sería un grave error por las Administración considerar que, amparándose en el principio de indisponibilidad que acabamos de mencionar, pueden incumplir libremente un convenio urbanístico pactado con un tercero, sin sufrir ningún tipo de consecuencia gravosa. Lejos de ser así, el Tribunal Supremo recoge la obligación en que incurriría la Administración, en ese caso de incumplimiento contractual, de indemnizar los perjuicios infligidos a aquél con quien hubiese concertado el convenio.
El incumplimiento del contrato, de este modo, por parte de la Administración, otorgaría legitimación al otro firmante del mismo para acudir a los tribunales a ejercitar la acción de resolución contractual junto con la de reclamación de indemnización por los daños y perjuicios sufridos.
En definitiva, a la vista de esta realidad, comprendemos que el convenio urbanístico se contempla en nuestro Ordenamiento como un auténtico vínculo contractual administrativo por el que la Administración queda sujeta a su cumplimiento y a la asunción de responsabilidades correspondientes con la otra parte en el caso de que decida no atenerse a los términos pactados y todo ello, por supuesto, siempre que el convenio no fuese declarado nulo por algún motivo.
¿Qué acciones puede ejercitar el adquirente de una vivienda frente al incumplimiento del contrato de un agente de la construcción o por la aparición de vicios constructivos?
Las acciones específicas que asisten a quien ve cómo aparecen defectos constructivos en el inmueble que ha comprado, o que la vivienda entregada no cumple los términos que se establecieron en el momento de la compra, son:
- La acción redhibitoria y la estimatoria.
- La acción de responsabilidad por dolo del vendedor.
- La acción de resolución del contrato junto con la de indemnización de daños y perjuicios ocasionados por el incumplimiento contractual.
- La de resarcimiento por incumplimiento parcial del contrato, con entrega del bien en condiciones que no la hacen inservible pero que no se ajustan a los términos pactados.
- Las acciones emanadas de los defectos constructivos aparecidos en el inmueble, que serían:
- La acción de incumplimiento
- La acción por defectos o vicios constructivos.
- La acción del artículo 149 de la Ley para la Defensa de los Consumidores y Usuarios, prevista para los defectos no cubiertos por la Ley de Ordenación de la Edificación, frente a quienes construyan o comercialicen inmuebles que igualmente queden fuera del marco normativo de dicha Ley.
A estos efectos, el perjudicado podrá presentar demanda ejercitando la acción que más le convenga, pudiendo acumular en el mismo procedimiento las de reclamación por defectos constructivos y las de incumplimiento del contrato. En este sentido, el Tribunal Supremo ha entendido que cuando se producen defectos constructivos, además de la responsabilidad por dichos vicios el promotor será, en su calidad de vendedor del bien, responsable por el incumplimiento contractual y, en ambos casos, se le podrá reclamar la reparación física o el resarcimiento económico.
Ya que para la reclamación de los vicios de la construcción la Ley de Ordenación de la Edificación prevé unos determinados plazos según los elementos, estructurales, de instalación o de acabado, afectados, una parte de la doctrina se pregunta si podría acudirse, una vez superados dichos plazos de garantía, al plazo para ejercitar la acción de incumplimiento del contrato que, según indica el artículo 1591 del Código Civil, sería de quince años, mostrándose dividida en cuanto a esta cuestión.
El legitimado para ejercitar estas acciones será el adquirente de la vivienda, así como los posteriores compradores, pudiendo ser objeto de la demanda no solamente los incumplimientos del contrato de obra, sino también los de los contratos concertados entre el promotor y los demás agentes de la construcción intervinientes, y no sólo por los vicios de la construcción sino también por los no ruinógenos
A quién acudir en caso de incumplimiento del contrato en el ámbito urbanístico y constructivo.
¿Qué aporta Agaz a los clientes que han sufrido un incumplimiento de contrato en el área de la construcción y urbanismo?
A la vista de todo lo expuesto anteriormente, la complejidad con que nos encontramos a la hora de pleitear cuando se produce un incumplimiento del contrato, ya sea de un convenio urbanístico celebrado con la Administración o de un contrato de obra con el promotor de una vivienda que se ha adquirido, aconseja contar con el asesoramiento más completo y especializado, ante la variedad de posibles actuaciones judiciales y administrativas que se presentan según las circunstancias del caso concreto.
Como hemos comprobado, suelen abrirse diferentes opciones y vías a explorar cuando se produce el incumplimiento del contrato por parte de la Administración o del promotor de una construcción, y sólo un conocimiento profundo de la legislación aplicable y el atesoramiento de una experiencia suficiente en el profesional al que se acuda, podrá garantizar la consecución de los objetivos perseguidos de reparación de los daños causados o de resarcimiento económico por los perjuicios sufridos. Por este motivo, en Agaz Abogados ponemos a disposición de nuestros clientes los profesionales más preparados en este sector, tan importante y trascendental durante los años de bonanza y después de la crisis económica.