El Registro de la Propiedad es, probablemente, uno de los entes que mayor uso social tiene y que, al mismo tiempo, genera más dudas y presenta un nivel de desconocimiento más alto respecto a su función, utilidad y características.
Desde Agaz Abogados, pretendemos orientar a todos nuestros clientes sobre las posibilidades que ofrece el Registro y cómo actuar ante el mismo, danto por sentado que, para ofrecer un asesoramiento personalizado y adaptado al caso concreto, lo más útil es que el interesado se ponga en contacto con nosotros para que podamos poner a su disposición la experiencia y conocimientos en la materia que ostentan nuestros abogados especializados.
Conoce el Registro de la Propiedad
¿Cuáles son las funciones del Registro de la Propiedad?
El Registro de la Propiedad tiene como función principal la inscripción de todos aquellos actos que incidan en la propiedad, pública o privada, y derechos reales sobre bienes inmuebles (actos, contratos o resoluciones administrativas o judiciales). Asimismo, serán inscribibles también algunas concesiones administrativas y bienes de dominio público.
Con esta actuación, se ofrece a la ciudadanía un servicio de obtención de seguridad jurídica respecto de los hechos inscritos en el Registro, otorgando la necesaria confianza en las transacciones como para que los agentes del mercado puedan actuar con agilidad, mayor rapidez y menos costes.
¿Cómo se organiza el Registro?
Los Registros de la Propiedad, cada uno con su determinada circunscripción territorial, están integrados por funcionarios públicos y dependen de un Registrador.
Los asuntos de los que se ocupan están atribuidos a la Dirección General de Registros y del Notariado, y dependen directamente del Ministerio de Justicia.
En los libros del Registro se van abriendo folios por cada finca que se registra, iniciando con cada uno de ellos el historial de la misma. En este sentido, encontramos las siguientes clases de asientos:
- Asiento de presentación, que es el que se lleva a cabo en el Libro Diario en el momento en que se presenta ante el Registrador el documento en el que consta el título del que dimana el acto inscribible. En este asiento se deja constancia de la fecha y hora de presentación.
- Asiento de inscripción, que es la inscripción definitiva del acto o hecho inscribible. Estos hechos inscribibles pueden ser:
- Título de declaración de la propiedad de un bien inmueble, o de transmisión del mismo.
- Título de constitución, reconocimiento, transmisión, modificación o extinción de derechos reales (hipoteca, usufructo, uso, habitación enfiteusis, censos, servidumbres, etc).
- Resolución judicial que declare la incapacidad de una persona para administrar sus bienes o en la que se modifique su capacidad civil que afecte a la libre disposición de sus bienes.
- Contrato de arrendamiento de inmuebles, subarriendos y las posibles cesiones y subrogaciones del contrato.
- Título referido a inmuebles y derechos reales del Estado o corporaciones civiles o eclesiásticas.
- Título referido a algunas concesiones administrativas.
- Título referido a algunos inmuebles de dominio público.
- Anotación preventiva, que es el asiento que pretende amparar un derecho de propiedad o real sobre un bien inmueble que todavía está pendiente de alcanzar firmeza a la espera de que se produzca una resolución judicial o administrativa. Este asiento es temporal, extinguiéndose por cancelación, una vez que se da la resolución, o por caducidad a los cuatro años desde que se produjo la anotación, si bien cabe prorrogar el plazo en algunos casos.
Las anotaciones preventivas más frecuentes son la de embargo, la de demanda, la de legado, la de prohibición de enajenar, la de derecho hereditario, etc. - Nota marginal, que se lleva a cabo en el margen tanto de los asientos de presentación como de las anotaciones, cancelaciones e inscripciones. Su utilidad es apuntar alguna circunstancia accesoria que afecta de algún modo al bien o derecho inscrito.
- Cancelaciones: asientos por los que se extinguen otros.
¿Cuáles son los principios en los que se basa el funcionamiento del Registro de la Propiedad?
Podemos enumerar los siguientes:
- El principio de voluntariedad, según el cual, salvo en el caso de la hipoteca cuya inscripción en el Registro tiene carácter constitutivo, los interesados pueden hacer las inclusiones de los actos inscribibles de manera voluntaria.
- El principio de rogación, por el que es necesario solicitar ante el Registro la inscripción que se quiere hacer.
- El principio de prioridad, que implica que cuando se presentan dos derechos o títulos inscribibles incompatibles entre sí ante el Registro, se inscribirá el primero que se presente. Asimismo, cuando se produce la circunstancia de que existan dos inscripciones incompatibles referidas al mismo bien o derecho, tendrá prioridad la más antigua.
- El principio de legalidad, por el que el Registrador debe analizar a la luz de la legislación aplicable la forma de los documentos que se le presentan, la capacidad de las personas que lo hacen y el propio contenido de los actos incluidos en aquellos documentos.
- El principio de especialidad, derivado del principio anterior, implica que sólo los títulos que reúnan las exigencias legales de forma y fondo, podrán ser inscritos.
- El principio de tracto sucesivo, por el que se entiende que respecto de un título que vaya a ser inscrito existe otra inscripción que legitima a quien otorga ese título. En el caso de que se pretenda inscribir un título por primera vez, se lleva a cabo la inmatriculación del mismo.
Cuando lo que ha ocurrido es que se ha roto el tracto sucesivo, o sea, que las personas que han ido realizando actos inscribibles y adquiriendo el bien o derecho inscribible, no lo han ido haciendo, y el título llega a una persona que sí quiere llevarlo a cabo pero, obviamente, no consta inscrito el título de la persona de quien lo adquirió, se podrá reanudar ese tracto sucesivo mediante un acta de notoriedad (procedimiento que se lleva a cabo ante el notario), o mediante un expediente de dominio (se tramita ante el juez).
¿Cuál es el procedimiento para la inscripción en el Registro de la Propiedad?
La inscripción o anotación se llevará a cabo ante el Registro competente por ser el del lugar del domicilio del inmueble, por parte de quien sea adquirente del derecho, así como por el transmitente o quien tenga interés legítimo en que se lleve a cabo la inscripción, y el representante de cualquiera de los anteriores.
Será necesario que el título esté formalizado en escritura pública o documento expedido por un juez o la Administración en los casos establecidos en los reglamentos, y haber pagado el impuesto que corresponda según el acto que se quiera inscribir.
La calificación y posterior inscripción del título en el Registro de la Propiedad la llevará a cabo el Registrador en el plazo de quince días desde la presentación de aquél. Si se produce una calificación negativa, se podrá interponer recurso ante la Dirección General de los Registros y del Notariado o ante los juzgados.
¿Qué efectos produce la inscripción en el Registro de un título?
Cuando se produce la inscripción de un determinado bien o derecho en el Registro de la Propiedad, se provoca la concurrencia de los siguientes efectos:
- Legitimación registral: presunción de que los derechos y bienes inscritos pertenecen al titular registral.
- Inoponibilidad: Los títulos no inscritos no perjudican a terceros.
- Fe pública registral: Quien, de buena fe, adquiere un bien o derecho de quien aparece como titular en el Registro, será mantenido en dicha adquisición aun cuando después resultare no ser válido el título del transmitente.
- Presunción de veracidad: Los asientos del Registro se presumen veraces mientras no se pruebe lo contrario.
- Salvaguarda judicial: En relación con el anterior efecto, los asientos producen todos sus efectos ante los juzgados, mientras no se acredite que son inexactos.
- Protección judicial de los derechos y bienes que consten inscritos: Los titulares de bienes o derechos inscritos pueden ejercitar las acciones judiciales correspondientes para proteger tales bienes contra quien los perturbe.
Las ventajas de contar con un asesoramiento adecuado respecto al Registro de la Propiedad
¿Es útil acudir a despacho como Agaz para obtener orientación en el ámbito registral?
Sin duda la respuesta a esta pregunta debe ser un rotundo sí. Como acabamos de comprobar con tan sólo unas pinceladas de lo que en realidad supone el mundo de normas, principios y situaciones que se dan en la práctica respecto del Registro de la Propiedad, se trata de un área compleja pero que, al mismo tiempo, es extremadamente común en cuanto al uso diario que se le da en el tráfico jurídico ordinario.
Estar convenientemente informado de cuáles son los pasos que se deben dar antes de llevar a cabo una actuación en el Registro o, lo que es peor, antes de decidir omitir una inscripción que pudiera facilitarnos sobremanera la vida en el futuro, supone la diferencia entre no encontrar ningún problema cuando se vaya a realizar cualquier tipo de transacción respecto de nuestro derecho inmobiliario o nuestra finca, y que, por el contrario, encontremos enormes dificultades cuando queramos enajenarla en el futuro o realizar cualquier tipo de acto de disposición sobre el mismo.
En Agaz Abogados tenemos amplia experiencia en todo tipo de trámites ante el Registro de la Propiedad y estamos acostumbrados a facilitar la vida de nuestros clientes mediante la realización de las actuaciones que más convienen a sus derechos, por lo que nuestra recomendación es que quien tenga cualquier duda sobre este tema acuda inmediatamente a nuestros despachos y, sin duda, quedará satisfecho.