Cuando hablamos de retractos relacionados con el mundo de la construcción, nos podemos plantear varias preguntas: ¿Qué ocurre cuando se celebra un contrato de compraventa con pacto de retro? ¿El comprador nunca llega a tener seguridad de que no podrá perder nunca la vivienda adquirida? ¿A qué deberá hacer frente el vendedor si ejercita el derecho de retracto? ¿Los retractos sólo pueden tener lugar si se incluyen expresamente en un contrato?
Lo cierto es que hablamos de una figura no especialmente conocida fuera del ámbito estrictamente jurídico que, sin embargo, puede dar lugar a problemas cuando se incluye en un contrato a la ligera o sin que ambas partes comprendan realmente el alcance de retractar y las consecuencias que supone, así como cuando nos encontramos en un supuesto en que puede ejercitarse sin haber sido pactado por estar ante alguno de los casos legalmente previstos y, una u otra parte, lo desconoce.
Por estos motivos, si se está explorando la posibilidad de incluir un pacto de retro en el contrato de compraventa que vamos a celebrar o el vendedor ha introducido esta cláusula y no llegamos a entender qué podría ocurrir, así como si queremos saber si podemos ejercitarlo sin haberlo previsto en el contrato y cómo hacerlo, el mejor consejo que podemos dar es acudir a nuestros despachos en Madrid, Granada y Almería y confiar tu caso a nuestros especialistas en la materia, que te procurarán la orientación más adecuada para tus intereses.
Los retractos convencionales
¿Qué es el derecho de retracto convencional?
Un contrato de compraventa en el que se añade una cláusula en la que se pacta el derecho a realizar retractos, conlleva los mismos derechos y las mismas obligaciones que cualquier otro contrato de compraventa, pero con una diferencia: merced a la cláusula incluida, el vendedor podrá retractar la vivienda vendida, esto es, puede recuperar el inmueble que fue vendido pero, eso sí, cumpliendo las exigencias legamente previstas así como las que, en su caso, se hubieran convenido expresamente en el contrato.
De este modo, puede entenderse el pacto para retractar como una condición resolutoria introducida en un contrato que, de cumplirse, da lugar a la resolución del mismo, debiendo las partes devolverse lo que se hubieran entregado. En todo caso, se trata de una condición resolutoria sui generis, por cuanto no depende de un acto externo, sino de la propia voluntad del vendedor y, además, al contrario de lo que sucede en los casos de contratos con condición resolutoria, en el caso de ejercitarse los retractos no se resuelve el contrato con efectos retroactivos.
Para recuperar la vivienda vendida, el que quiere retractar debe devolver el precio recibido, satisfacer los gastos del contrato y los que se hubieran producido por haber resultados necesarios o útiles para el mantenimiento de la casa por el comprador, así como también las demás obligaciones que se pactaran en el contrato.
Como es de suponer, esta actuación llevada a cabo por el vendedor podría tener serias consecuencias para un hipotético tercero adquirente del inmueble de buena fe. En este sentido, dicho tercero estaría protegido por el artículo 34 de la Ley Hipotecaria y no podría ser desposeído de la vivienda adquirida, salvo que el pacto de retroventa hubiera sido elevado a escritura pública e inscrito en el Registro de la Propiedad.
¿Quién puede retractar y durante qué plazo?
Como venimos diciendo, el sujeto activo del derecho a realizar a retractos será el vendedor, pudiendo incluso transmitir este derecho a terceros tanto a título gratuito como oneroso y hasta hipotecarlo.
Desde otro punto de vista, como el pacto de retro no es un derecho de ejercicio personalísimo, podrán ejercitarlo también los acreedores del vendedor, una vez que hubieran hecho excusión de sus bienes.
Este derecho podrá ser ejercitado durante un plazo de cuatro años desde la fecha de la firma del contrato, salvo que se pacte expresamente un plazo mayor que, en todo caso, no podrá superar los diez años. Al tratarse de un plazo de caducidad, no podrá interrumpirse de ninguna manera y puede ser apreciado de oficio por los juzgados.
Por último, en cuanto al sujeto pasivo de este derecho, sería el comprador del inmueble, así como, en caso de que se hubiera inscrito el pacto de retroventa en el Registro de la Propiedad, los sucesivos adquirentes de la vivienda.
¿Qué efectos tiene el ejercicio del derecho a realizar retractos?
Podemos citar los siguientes efectos principales que se producen cuando se pactan los retractos en un contrato de compraventa:
- Antes del ejercicio del retracto, el adquirente del inmueble es el titular del mismo a todos los efectos, con todas las obligaciones y las facultades propias del derecho de propiedad.
- Una vez que transcurra el plazo legalmente previsto o convencionalmente acordado entre las partes, sin que se haya ejercitado el pacto de retro, dicha titularidad sobre el bien será definitiva para el comprador.
- En el caso de que se proceda por el vendedor a retractar la finca dentro de plazo, el comprador estará obligado a entregársela respondiendo de los posibles daños que se hubieran infligido sobre el inmueble en ese tiempo por dolo o negligencia y, por supuesto, debiendo el vendedor cumplir, por su parte, las obligaciones mencionadas anteriormente.
El vendedor recuperará el bien libre de toda carga hipotecaria que hubiera suscrito el comprador, pero sí deberá respetar los contratos de arrendamiento que hubieran concertado de buena fe sobre el mismo. - Si son varios los que venden un inmueble, por ser propietarios en pro indiviso, incluyendo en el contrato el pacto de retro, o el vendedor ha muerto dejando a varios herederos que quieren ejercitar el derecho de retracto dentro del plazo para ello, ninguno de ellos podrá retractar más que por la parte correspondiente que proporcionalmente le corresponda.
Los retractos legales
¿Qué es el derecho de retracto legal?
Se trata de un límite legal al derecho de propiedad, por el que una determinada persona en la que concurran las circunstancias que a continuación mencionaremos, tendrá preferencia para adquirir un inmueble sobre cualquier otro tercero con interés en comprarlo.
Es una figura que guarda una cercana relación con el derecho de tanteo, con la diferencia de que, en este, el beneficiario del derecho puede adquirir el bien con preferencia a que lo haga el tercero, mientras que en el caso de los retractos legales, el beneficiario puede adquirirlo cuando el inmueble ya ha sido transmitido al tercero comprador.
En ambos casos, el que ejercita estos derechos deberá adquirir el bien en las mismas condiciones en que lo iba a hacer o lo había hecho el comprador.
¿Cuáles son los casos en que pueden tener lugar los retractos legales?
Podemos encontrar los siguientes casos:
- Los retractos de colindantes: Se trata de una facultad que pretende evitar la excesiva división de la propiedad rústica y puede tener lugar en el caso del propietario de una finca colindante con la que se ha vendido, siempre que ésta sea rústica y no tenga una dimensión mayor a una hectárea.
No será ejercitable el derecho cuando las fincas estuvieran separadas por arroyos, caminos, barrancos, etc.
En el caso de que existiera más de un propietario colindante a la finca vendida que tuviera derecho a retractar, tendrá preferencia el titular de la finca más pequeña y, en el caso de que fueran iguales, el primero en ejercitar el derecho. - Los retractos enfitéuticos y superficiarios: En el caso del enfitéutico, serán los propietarios del dominio directo de la finca y el enfiteuta, o titular del dominio útil de la misma, quienes podrán ejercitar el derecho de retracto cuando el otro enajene su dominio.
En el supuesto del derecho de superficie, son el concedente del derecho y el superficiario quienes podrán hacer uso del retracto, cuando la superficie se hubiera pactado por tiempo indefinido. - Los retractos arrendaticios: En este caso, es el arrendatario de un inmueble, ya lo sea para vivienda o uso distinto de vivienda, el que puede retractar en caso de que el propietario del mismo lo transmita, disponiendo de un plazo de treinta días para ejercitar este derecho desde que se le comunicó la venta.
Se trata de una facultad que ha sido eliminada para el caso de los arrendamientos rústicos.
En definitiva, como vemos, nos encontramos ante supuestos que, pese a no ser muy conocidos, representan un importante límite a la capacidad de disposición del propietario y, ya nos encontremos ante un retractos convencionales porque se haya pactado en el contrato de compraventa del inmueble, o nos encontremos ante supuestos de retractos legales, será fundamental encontrarse debidamente informado y aconsejado por un profesional experto en la materia, como los letrados que forman parte de Agaz Abogados que, diariamente, ayudan a sus clientes a actuar en la compraventa de inmuebles de la manera más beneficiosa para ellos y a resolver los conflictos que puedan provenir del derecho a retractar de una de las partes en la relación.