Algunos de los casos donde con más frecuencia y de modo más necesario se busca el asesoramiento de un abogado, son los supuestos de segregaciones y agrupaciones de fincas, debido a la complejidad que suelen conllevar y a las repercusiones de tipo registral que suponen.
Asimismo, estas actuaciones pueden tener lugar sobre fincas rústicas o en el ámbito urbano, así como en edificaciones divididas en régimen de propiedad horizontal, por lo que será necesario contar con el consejo de un profesional que esté al tanto de la normativa aplicable en cada caso y que conozca los trámites y acciones a realizar según nos encontremos ante una u otra.
Con Agaz podrás tener la seguridad de que el proceso se hará con total diligencia y con la seguridad de que tus intereses están protegidos.
Las segregaciones y agrupaciones de fincas en la Ley de Propiedad Horizontal
¿Qué tratamiento reciben las segregaciones y las agrupaciones de fincas en las comunidades de propietarios? (h3)
La Ley de Propiedad Horizontal reconoce sin ninguna dificultad o traba la posibilidad de llevar a cabo actos de segregación y agrupación de pisos o locales dentro de un edificio en régimen de propiedad horizontal. Se trata de una atribución propia del derecho de propiedad que requerirá una especial intervención de la junta de propietarios cuando se afecten elementos comunes del edificio.
No obstante, esta ausencia de traba alguna para llevar a cabo tales actuaciones, sí que se habrán de cumplir ciertos requisitos dimanantes del hecho de estar integrados los pisos o locales en una comunidad en régimen de propiedad horizontal y, así, se deberán aprobar, calcular y especificar por la comunidad las actuaciones que materialmente se van a realizar y el porcentaje de cuota de propiedad que, tras las mismas, ostentará el inmueble o inmuebles resultantes. Asimismo, se habrá de tener en cuenta la normativa sobre la realización de obras estructurales y respetar sus preceptos. Por último, como adelantábamos antes, si la obra va a afectar a elementos comunes, la comunidad de propietarios deberá también aprobar en junta la realización de tal intervención sobre elementos comunes.
Consecuentemente con lo expuesto, una comunidad de propietarios no podrá incluir en sus estatutos la prohibición para los vecinos de realizar segregaciones o agrupaciones de sus viviendas o locales, o negarse en junta a aprobar la actuación, pudiendo, en esos casos, acudir el afectado a los juzgados a solicitar el amparo de sus derechos como propietario.
¿Se pueden realizar segregaciones o agrupaciones sin la aprobación de la junta de propietarios?
Un caso que se suele dar mucho en la práctica es el de la introducción en los estatutos de una comunidad de propietarios de una norma que declara exentas de aprobación de la junta de propietarios de las obras para la segregación o agrupación de los locales del edificio. Se trata de una cláusula que busca dotar de mayor facilidad a los propietarios de tales locales para unir negocios, separarlos, etc, sin necesidad de estar continuamente necesitando la aprobación de la junta para ello y sin depender del abuso que algunos propietarios quieran cometer negando tal aprobación sin legitimación legal para ello, lo que obligaría al propietario a tener que acudir a los tribunales cada vez.
Esta posibilidad era negada, en un principio, por la jurisprudencia del Tribunal Supremo, pero recientemente ha ido variando su posición, permitiendo estas cláusulas en los estatutos de las comunidades de propietarios, siempre que se cumplan algunos requisitos:
- Que los locales resultantes de las segregaciones o agrupaciones estuviesen perfectamente delimitados.
- Que tales locales resultantes pudiesen ser aprovechados de manera independiente.
- Que no se ocupen elementos comunes.
- Que se concreten las cuotas resultantes y el sistema que se usará para su determinación, sin que se maniobre de forma fraudulenta para obtener un quorum determinado que favorezca la adopción de acuerdos que interesen al propietario.
- Que no se afecte la estructura y seguridad ni los elementos comunes del edificio.
Las segregaciones y agrupaciones de fincas en la Ley del Suelo
¿Qué tratamiento reciben las segregaciones y las agrupaciones de fincas en el ámbito urbanístico?
En este ámbito, estamos hablando especialmente de los casos de unión o segregación de fincas y parcelas, así como de complejos inmobiliarios, y las relaciones que entre ellas surgirán como consecuencia. Tales relaciones son:
- Se permitirán las segregaciones de fincas cuando las que resulten cumplan con los requisitos establecidos en la ley y en la ordenación territorial y urbanística. Por este motivo, el notario que vaya a autorizar la segregación requerirá acreditación documental de la autorización de la Administración para dicha división. Esta acreditación también será exigida por el registrador para realizar la inscripción.
- Cuando una edificación se divida en régimen de propiedad horizontal o complejo inmobiliario, la superficie total se considerará una sola parcela, salvo que en su interior haya alguna superficie que sea de dominio o uso público o esté reservado para viales, espacios libres, zonas verdes o alguna otra dotación pública.
- En los casos en que, según la ordenación urbanística, se dispongan superficies de manera superpuesta (en la rasante, subsuelo o vuelo) a la edificación, o para uso privado y uso público, se podrá constituir un complejo inmobiliario en que ambas superficies se consideren fincas especiales de atribución privativa.
¿Qué ocurre con las segregaciones y agrupaciones en fincas rústicas?
La segregación o agrupación de fincas rústicas habitualmente, tiene una finalidad para la explotación agrícola, ganadera, forestal, cinegética u otro destinado al aprovechamiento de los recursos naturales.
En el caso de que se trate de fincas con protección por ostentar especial valor de tipo ambiental, cultural, histórico, arqueológico, científico o paisajístico, sus segregaciones o agregaciones vendrán condicionadas a la preservación de tales valores. Dichas fincas solamente podrán ser alteradas, en definitiva, en la medida en que la legislación específica aplicable lo autorice.
Los espacios naturales protegidos o incluidos en la Red Natura 2000, solamente podrán segregarse cuando dicha actuación esté justificada por los cambios operados por la evolución natural del terreno. La intervención en el mismo se habrá de someter a información pública y, además, en el caso de espacios incluidos en la Red Natura 2000, se enviará propuesta de descatalogación a la Comisión Europea.
Las segregaciones y agrupaciones de fincas con Agaz Abogados
¿Por qué acudir a Agaz en casos de segregaciones y agrupaciones de fincas?
En Agaz somos conscientes de la complejidad que, en ocasiones, implica realizar una actuación para la unión o división de fincas, algo que, en la práctica, suele tener lugar muchas más veces de lo que cabría pensar, así como las diferencias en el tratamiento legal y a la hora de realizar los trámites correspondientes, según si estamos hablando de una finca urbana, rústica o de un inmueble integrado en un edificio en régimen de propiedad horizontal.
Los requisitos que se exigen según si nos encontramos en uno u otro caso pueden ser diferentes y las actualizaciones legales que se van produciendo de manera periódica en esta área exige la intervención de un profesional que esté al día y, a la vez, reúna la experiencia necesaria para garantizar un resultado satisfactorio sea cual sea el tipo de intervención que se vaya a realizar y el ámbito en el que se enmarque el terreno o inmueble en cuestión.
Es complicado realizar estas actuaciones por uno mismo y es habitual que el propietario interesado se encuentre algo perdido y desamparado en estos supuestos. Desde Agaz te recomendamos que te acerques a alguno de nuestros despachos en Madrid, Granada y Almería, y confíes tu caso a nuestros abogados especialistas en este ámbito del Derecho, para que puedas estar seguro de que las segregaciones o agrupaciones de fincas que pretendes se realizarán de forma impecable y sin imprevistos desagradables, sea cual sea el sector o la forma en que desees hacerlo.