Tanto si hablamos de inmuebles de naturaleza rústica como urbana, podemos decir que la presencia de alguna servidumbre en las relaciones entre fincas contiguas es bastante más frecuente y habitual de lo que la mayoría de la gente podría pensar. Son situaciones dimanantes de las necesidades que una de las fincas presenta y que solamente se pueden satisfacer mediante el establecimiento de una obligación determinada para la finca contigua.
Este tipo de relaciones entre predios contiguos suele dar lugar, con frecuencia, a múltiples conflictos entre el dueño de la finca sirviente y el de la finca dominante que, en la mayoría de los casos, requiere la intervención de un profesional que aporte la solución o que encauce el inicio de un procedimiento judicial, cuando sea necesario. En Agaz Abogados tenemos los especialistas que necesitas para obtener la mejor orientación jurídica en el problema que te surja con la servidumbre de que se trate.
La servidumbre: concepto y clases
¿Qué es la servidumbre?
Cuando queremos dar una definición de servidumbre podemos distinguir dos conceptos diferentes: el de las servidumbres prediales y el de las personales.
A las prediales se refiere el artículo 530 del Código Civil, que las define como el “gravamen impuesto sobre un inmueble en beneficio de otro perteneciente a distinto dueño”.
A las personales hace referencia el siguiente artículo, el 531, conceptuándolas como aquéllas que se establecen “en provecho de una o más personas, o de una comunidad, a quienes no pertenezca la finca gravada”.
Se trata, en definitiva, de un derecho real sobre un bien perteneciente a otra persona, que encuentra su fundamento en la utilidad que da al titular del derecho o al predio que beneficia. Este concepto supera las definiciones más antiguas que entendían que las servidumbres siempre tenían que favorecer una finca, para admitir que también pueda tener la consideración de un derecho de carácter personal, relacionado con el titular de un inmueble, al que se le proporciona un beneficio de carácter real, y no directamente con éste.
¿Cómo se puede clasificar la servidumbre?
Habida cuenta de la cantidad de posibles relaciones de servidumbre que podemos encontrar entre fincas colindantes o entre una finca y una persona beneficiaria del derecho, podemos relacionar diferentes reglas para clasificar las servidumbres:
- Según el sujeto: Como decíamos anteriormente, la predial será la que se establece entre una finca dominante, beneficiaria del derecho, y una finca sirviente, obligada a soportar ese derecho.
La personal sería la servidumbre establecida para favorecer a una persona o comunidad determinada que no es titular de la finca sirviente. - Según la naturaleza de las fincas: Desde este punto de vista, distinguimos entre servidumbre rústica y urbana, según que la finca dominante tuviera una u otra naturaleza. A la hora de la verdad, se trata de una distinción que, realmente, diferencia entre que el gravamen esté impuesto para satisfacer necesidades agrícolas o necesidades de una edificación.
- Según el contenido: En este caso nos encontramos con servidumbres positivas y negativas. Las positivas son aquéllas en las que, en el predio sirviente, su dueño tiene atribuida la realización de una obligación de hacer o de permitir hacer, mientras que en la negativa dicho titular tiene impuesta la prohibición de hacer algo que, en el caso de que no existiera el gravamen, sería perfectamente lícito.
- Según el ejercicio: En relación con esta distinción, diferenciamos las servidumbres continuas y las discontinuas. Las primeras son las que conllevan un aprovechamiento continuo del beneficio de la servidumbre por parte del titular del predio dominante o del titular del derecho, mientras que en las discontinuas, el derecho se usa de manera periódica o a intervalos. Para que las servidumbres se consideren discontinuas, las interrupciones de su uso no han de depender de factores de la naturaleza (en cuyo caso se entendería que es continua) sino de la voluntad del hombre.
- Según la notoriedad de su existencia: En atención a esta diferenciación, nos encontramos con las servidumbres aparentes y no aparentes. Serán aparentes las que den lugar a un aprovechamiento del derecho de manera visible y notoria, al llevarse a cabo por actuaciones exteriores, mientras que, en las no aparentes, su uso se lleva a cabo sin trascendencia externa y sin que, por tanto, se aprecien indicios externos de dicha utilización.
- Según su origen: En este caso distinguimos entre servidumbres establecidas por ley, ya sea para satisfacer un interés público o privado, o por voluntad de los titulares de las fincas, esto es, las legales y las voluntarias.
¿Cómo se constituye una servidumbre?
Para dar lugar al nacimiento de una servidumbre será necesario atender a los siguientes elementos:
- Personales: Para dar lugar a la constitución de las servidumbres no es necesario disponer de una capacidad especial, sino solamente de la capacidad de obrar, pudiendo constituir derechos reales sobre bienes inmuebles.
En casos específicos, sí es posible que se exija algún requisito especial, como sería el caso de las servidumbres sobre bienes en régimen de propiedad horizontal, donde es necesario el consentimiento de los copropietarios por unanimidad. - Reales: En el caso de servidumbres prediales, será necesaria la concurrencia de un predio sirviente y uno dominante. En los supuestos de servidumbres personales, se requerirá que haya un predio, que será el sirviente, y una persona que vaya a ser titular del derecho dimanante del gravamen impuesto sobre aquél.
- Formales: Aparte de las servidumbres legales, podemos encontrar diferentes modos de constituirse las servidumbres voluntarias:
- Por título o negocio jurídico.
- Usucapión, sólo en cuanto a las servidumbres continuas y aparentes, mediante el transcurso de un plazo de prescripción de veinte años.
- Constitución inmemorial.
- Presunción legal o signo aparente, también llamada por destino del padre de familia, que requiere: a) Que haya dos predios que pertenezcan a la misma persona, o uno que posteriormente se divide. b) Que entre ellos se estableciera, de manera visible, una relación de servicio a favor de una de las fincas. c) Que esa relación se estableciera por el propio titular de ambos predios. d) Que una de las fincas se adquiera por otra persona, debiéndose mantener esa relación de servicio que, una vez pertenecientes los predios a propietarios distintos, se habrá transformado ya en una servidumbre.
La extinción de la servidumbre y supuestos frecuentes
¿Cómo se pone fin a una servidumbre?
Podemos resumir las causas de extinción de las servidumbres según las siguientes clasificaciones:
- Según los sujetos:
- Por renuncia del titular de la finca dominante.
- Por redención pactada entre el titular del predio dominante y el del sirviente, a título oneroso o gratuito.
- Por prescripción extintiva, manteniendo la servidumbre en desuso durante un plazo de veinte años.
- Según el objeto:
- Por destrucción de la finca.
- Por modificación sustancial de la misma.
- Según otras causas:
- Por consolidación.
- Por derivación de la temporalidad o condicionalidad.
- Por expropiación de alguna de las dos fincas.
¿Cuáles son las servidumbres que podemos encontrar con más frecuencia?
Dos son las servidumbres que, por encima de las demás que nos podemos encontrar, más frecuentemente se dan en la práctica:
- Servidumbre de medianería: Este caso se da cuando entre dos fincas colindantes hay un elemento, que es común para ambas propiedades, y que las separa.Se trata de servidumbres que solamente pueden establecerse por voluntad de las partes, por lo que las facultades y obligaciones que se deriven serán las establecidas por ellas. No obstante, ya que se trata de una relación que se presume salvo que haya prueba en contrario o signo que la contradiga, habrá unos derechos y obligaciones previstos por la legislación, que se supondrán concurrentes para las partes en todo lo que no se haya pactado por las mismas.Entre las obligaciones más comunes para ambas partes, estará la de mantener y reparar el elemento medianero, según el derecho que cada una tenga sobre él. Entre los derechos más habituales, estará el de levantar un elemento medianero, siempre que se soporten los gastos por el propietario que lo alza y que se indemnice al otro titular por los daños que le ocasione. Asimismo, cada propietario podrá usar dicho elemento en proporción a la titularidad que ostente sobre el mismo.
- Servidumbre de luces y vistas: Las de luces son servidumbres que nacen de la presencia de un hueco que da a la finca colindante, que tiene como finalidad recibir luz. Las de vistas implican la apertura de un hueco o ventana que da a la finca vecina, para obtener vistas. En ambos casos, la presencia de la servidumbre impedirá al propietario de la finca sirviente realizar una construcción que impida recibir las luces o disfrutar de las vistas.Cuando hablamos de pared medianera, será necesario el consentimiento del otro propietario del elemento medianero, pero si se trata de una pared no medianera que da a la finca contigua, se pueden abrir huecos o ventanas siempre que:
- Estén a la altura de las carreras o inmediatamente después de los techos.
- Tengan un tamaño de treinta centímetros en cuadro.
- Dispongan de una reja de hierro remetida en la pared y con red de alambre.
- En el caso de que se trate de una ventana con vistas rectas o con balcón o voladizo, que haya dos metros de distancia con la finca del vecino.
- En el mismo supuesto del punto anterior, pero cuando las vistas de la ventana sean de costado u oblicuas, que haya sesenta centímetros de distancia.
Si con estos requisitos, o por cualquier causa, hubiera una servidumbre de luces o vistas, el titular del predio sirviente no podrá construir a menos de tres metros de distancia sobre la ventana o hueco.
Es evidente, por las definiciones y conceptos que hemos explicado brevemente, que las posibles situaciones de conflicto, en un ámbito tan dado a ello como son las relaciones de vecindad, son casi infinitas. En estos casos, atenerse siempre al cumplimiento de la Ley y acudir al profesional experto adecuado, son siempre los mejores consejos que se puede dar.
En Agaz Abogados orientamos los casos de servidumbre de nuestros clientes hacia la solución siempre más sencilla y apropiada para sus intereses, aplicando los conocimientos y amplia experiencia de nuestros abogados especializados al servicio de las personas que acuden a nuestros despachos con un problema que les esté impidiendo disfrutar de la propiedad de su finca.