Por Maite Viciana, Departamento jurídico de Agaz
El de los alquileres de renta antigua es uno de esos temas que parecen surgir de forma periódica, y que interesan únicamente cuando se prevén problemas en relación a los mismos.
Al hablar de renta antigua básicamente hablamos de locales y viviendas alquiladas hace muchos años (más tarde veremos cuantos) mediante arrendamientos en algunos casos perpetuos y que de cualquier forma mantenían ad eternum las condiciones iniciales pactadas a la firma del contrato, específicamente el montante económico a satisfacer por los mismos. Así, era y es posible encontrar pisos de gran calidad en barrios madrileños como Lavapiés o la zona de Alcalá que pagan mensualmente un precio que era competitivo en, por ejemplo, en 1950 y a día de hoy parece irrisorio.
Hay que hacer, pese a todo, una serie de distinciones. La primera es apuntar que únicamente podemos hablar de inmuebles con renta antigua en relación a los alquilados antes del 9 de mayo de 1985, que serán los que se rijan por la ley de Arrendamientos Urbanos de 1964, y puedan entrar en esa serie de características antes indicadas. Esto afecta tanto a viviendas como a locales comerciales, de tal forma que la desaparición de la renta antigua acarrearía el cierre de muchos comercios tradicionales que se mostrarían incapaces de hacer frente a las nuevas condiciones de su alquiler.
¿Cómo se llega a esa situación jurídica? En atención a lo dispuesto en la disposición transitoria segunda de la actual Ley de Arrendamientos Urbanos, vigente desde el uno de enero de 1995. En dicha disposición se alude a los contratos de arrendamientos que entraron en vigor antes de 9 de mayo de 1995, y que propone que se les siga aplicando la antigua Ley de 1964, aunque con una serie de condicionantes.
En el caso de viviendas se establecen diferentes formas de extinción de tales contratos dependiendo de si hubieran sido subrogados o transmitidos o no. Básicamente la regla primordial es que se extinguirían a los dos años del fallecimiento del inquilino originario.
Diferente es el caso de los locales comerciales. Y es que el 1 de enero de 2015 se da por concluida la prórroga a la Ley de 1964 en este tipo de locales que estaba prevista para los contratos firmados antes de 5 de mayo de 1985. En estos casos, y dado que la medida es de aplicación constitutiva y en modo alguna potestativa para las partes, se deberá acordar una nueva renta y unas nuevas condiciones acorde a mercado. Desaparecen situaciones como las prórrogas forzosas del contrato o los alquileres muy bajos. De facto supone que muchos de estos negocios se verán abocados a su traspaso al no poder hacer frente a las nuevas condiciones que se acabarán por prever.
Existen, no obstante, algunas excepciones que merecen destacarse. Es el caso, por ejemplo, de que el primer formante del contrato siga con vida, cuando se aplicarán soluciones análogas a las del el supuesto de las viviendas que señalamos anteriormente. Asimismo hay posibilidades de mantener esa renta antigua hasta el año 2020 cuando el cónyuge del titular de la renta antigua hubiera traspasado su negocio antes de 1995. Pequeños parches que, sin embargo, no pueden ocultar la realidad de que un gran cambio está a punto de producirse en las zonas comerciales de muchas ciudades.
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