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Por Eliseo Caballero

Socio Director de Agaz [ ]

De acuerdo a la ley hipotecaria, la existencia de una garantía real en un contrato de préstamo no elimina la responsabilidad personal. En consecuencia, el prestamista puede proceder contra el prestatario en tanto no esté totalmente satisfecha la deuda contraída.

El ministro de Economía, Luis de Guindos, acudió al congreso no a reformar la ley, pero sí a ofrecer a las entidades financieras estímulos fiscales en el caso de que renuncien a ese derecho. Si se preguntara a la mayoría de los ciudadanos, éstos respaldarían la dación como medio para resolver las deudas hipotecarias.

A favor de la dación hay varios argumentos: el primero de ellos, es que los propios bancos en la escritura de préstamo reconocen al bien un valor superior al principal, por tanto, hay que ser consecuentes con ello.

Otro argumento incide en el espíritu de los criterios para conceder préstamos. En el análisis de riesgos se tiene en cuenta un juicio sobre la solvencia del prestatario, es decir, saber si a juicio de la entidad el cliente tiene o no crédito y por lo tanto, la persona a la que se le concede el préstamo ha sido siempre alguien con capacidad y digno de confianza.

Durante la época del boom económico han existido, por parte de las entidades financieras demasiadas “alegrías” a la hora de conceder préstamos, hecho que no es óbice, para cambiar a posteriori la interpretación de los contratos y cambiar la forma de asignar los riesgos en los mismos, ya que entramos en una espiral muy peligrosa.

La aplicación retroactiva de la dación con carácter general sería lo mismo que conceder en la actualidad una opción “gratuita” a los prestatarios de todos los contratos hipotecarios vivos, es decir, tendrían los mismos la opción de elegir entre el reembolso de la deuda o la entrega del bien en garantía.

Reconozco que es así como funciona en EE.UU. y es una opción muy valiosa por la elevada volatilidad del mercado inmobiliario y por su largo plazo de vencimiento para los prestatarios. Además es una opción “gratuita” porque, como se concede a posteriori, no está tenida en cuenta en el precio del préstamo. Y no pensemos sólo en el mercado de la vivienda, sino en los locales comerciales, edificios de oficinas, etc.

Las reglas del juego si se cambian han de hacerse a priori y no a posteriori como se esta planteando actualmente. Y si al final decidimos que el riesgo de pérdida de valor del colateral deben soportarlo a partir de ahora las entidades financieras, es decir, dación en pago, habrá que asumir las consecuencias, como puede ser la limitación de la ya maltrecha concesión de hipotecas. Solo se las concederán a aquellas personas que tengan ingresos muy elevados. Incluso supondría una subida de los tipos de las mismas, ya que, ante la posibilidad de una dación durante toda la vida del préstamo, cuanto más altos sean los tipos, mas baja será la cobertura de riesgo para la entidad que lo concede.

Durante todos los años de boom económico se han hecho muchas locuras por partes de todos, pero hay que poner un poco de sensatez y empezar a aplicar la lógica económica. Esa nos dice que no todo el mundo puede ser propietario de una vivienda y aunque la constitución habla del derecho a la misma, no habla en ningún momento que esa vivienda deba de ser en propiedad. Ahí es donde radica la diferencia, ya que, si todo el mundo ocupara una vivienda de acuerdo a este precepto, estaríamos legalizando de facto a los ocupas y quebrando la libertad de los principios económicos basados en una economía de mercado. Y ya sabemos cómo han acabado todos los regímenes políticos y económicos basados en el comunismo.

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