La Ley ha sido publicada en el BOE el 25 de mayo, por lo que estará vigente el 26 de mayo de 2023. La nueva norma trae muchas novedades que van a afectar de forma importante al sector inmobiliario, a la regulación de los arrendamientos urbanos y a las condiciones de la ocupación ilegal de viviendas.
Entre los objetivos de la nueva Ley está aumentar la oferta de vivienda a precios asequibles, evitar que se den situaciones de tensión en el mercado del alquiler y apoyar a jóvenes y colectivos vulnerables en el acceso a la vivienda.
Además, como la política de vivienda es una competencia que ejercen las Comunidades Autónomas y Ayuntamientos, la nueva norma va a ofrecer a estas instituciones herramientas que permitan contener o reducir el precio del alquiler y aumentar el numero de viviendas destinadas al alquiler social.
Topes al precio del alquiler
La ley establece un tope extraordinario de subida del 3% que se aplicará a partir del 2024. Esta medida corrobora el límite del 2% que se fijo el año pasado y que se prorrogó para 2023. Antes del fin de 2024, el INE definirá un nuevo índice de precios de referencia que no superará el IPC. De esta forma las subidas del precio del alquiler se desvincularán del IPC.
Otras medidas en materia de arrendamientos
Entre las medidas que afectan a la regulación de los arrendamientos urbanos se fija sea el arrendador quien asuma los gastos de gestión inmobiliaria y formalización del contrato. Además, se prohíbe que el pago de la renta de alquiler se realice con dinero en metálico, a no ser que una de las partes no tenga cuenta bancaria ni acceso a medios electrónicos de pago. En cuanto a la duración del contrato, se podrá establecer una prórroga extraordinaria de un año por situaciones acreditadas de vulnerabilidad social o económica.
Zonas tensionadas
Las CCAA podrán definir zonas de mercado tensionado para establecer limitaciones en los precios.
Para proceder a esta delimitación tiene que suceder:
- que la carga media de la hipoteca o el alquiler (más gastos) supere el 30% de la renta promedio de los inquilinos de la zona o
- que el precio haya aumentado tres puntos por encima del IPC en cinco años anteriores.
La vigencia de la declaración de zona tensionada será de tres años, prorrogable anualmente, y deberá comunicarse al Ministerio de Transportes, Movilidad y Agenda Urbana. El Ministerio aprobará una resolución trimestral con la relación de zonas tensionadas que hayan sido declaradas.
Grandes tenedores
Con la nueva ley se considera gran tenedor a los propietarios de diez o más viviendas o una superficie construida de más de 1.500 metros cuadrados, y de cinco o más si los inmuebles están en zona tensionada (hasta ahora se consideraba gran tenedor a quien tenía más de 10 pisos en propiedad).
Precio de los alquileres en zonas tensionadas
Los grandes tenedores de vivienda en zona tensionada deberán fijar la renta en función del sistema de índices de precios de referencia que está todavía por definir.
El resto de los propietarios de esas zonas no podrán subir los precios de los contratos vigentes durante tres años, la excepción que prevé la Ley es para el supuesto de que se hayan hecho obras de rehabilitación y mejora energética y de accesibilidad en los dos últimos años. En este caso, se permite incrementar el precio hasta un 10%.
Los nuevos contratos que se firmen en zonas tensionadas estarán también regulados tanto para grandes como para pequeños propietarios. La renta no podrá ser superior a la del último contrato vigente en los cinco años anteriores, una vez aplicada la actualización anual.
Beneficios fiscales al alquiler
La Ley fija una nueva bonificación fiscal, de tal forma que la actual desgravación del 60 % en el IRPF por rendimiento neto del alquiler de vivienda habitual pasa a ser del 50 %, pudiendo mejorarse en determinadas situaciones:
- Deducción del 90% si se rebaja el precio al menos un 5% del alquiler que paga y si se trata de un piso en una zona tensionada.
- Deducción del 70% si se alquila a jóvenes entre 18 y 35 años o si se cede el piso para alquiler social. También se beneficiarían de esta deducción los propietarios que saquen viviendas de alquiler que antes no estuvieran en el mercado en zonas tensionadas.
- Deducción del 60% a quienes alquilen una vivienda rehabilitada en los últimos 3 años o si alquilan con un precio limitado.
Desahucios
Una de las partes más controvertidas de la nueva Ley es la que regulación de los desahucios. Fe su regulación se deduce que lo que va a provocar que la duración del procedimiento se va a alargar en la mayoría de los casos, más si afecta a familias económicamente vulnerables.
Así, por un lado, se prohíbe en cualquier desahucio que no notifique la fecha y la hora precisas para el desalojo. Por otro lado, se establece que para iniciar un desahucio se tienen que acreditar dos cosas: que la vivienda sea domicilio habitual del ocupante o no y si el propietario es un gran tenedor. E el caso de ser gran tenedor tendrá que acreditar, además, si la parte demandada esta en situación de vulnerabilidad económica.
En los desahucios de familias vulnerables sin alternativa habitacional se aplicará un sistema de arbitraje que propicie el acuerdo con el arrendador gran tenedor. Si no hubiese acuerdo, se da tiempo a los servicios sociales para ofrecer soluciones habitacionales y se habilita al juez a establecer plazos superiores que en total pueden sumar más de dos años.
Pisos vacíos
Se dota de herramientas fiscales a los Ayuntamientos para penalizar los pisos vacíos, así se podrá aplicar un recargo del 50% en la cuota del IBI a las casas que permanezcan desocupadas sin justificación más de dos años, del 100% si están vacías más de tres años y del 150% si el propietario tiene varios inmuebles desocupados en el mismo término municipal.
Promoción de vivienda nueva protegida
Uno de los aspectos fundamentales de la nueva Ley es el incremento del parque de vivienda protegida en alquiler. Para lograr este objetivo la Ley establece un porcentaje mínimo del 50% para vivienda en alquiler dentro del suelo de reserva para vivienda protegida y la reserva del 40 % del suelo urbanizable y del 20 % en suelo urbano no consolidado. Además, la calificación de vivienda protegida podrá alcanzar los 30 años.
Así la Ley pretende conseguir, en el plazo de 20 años, un parque mínimo de viviendas destinadas a políticas sociales del 20% respecto al total de la vivienda existente en los municipios donde se hayan declarado zonas de mercado tensionado.
Por último, se crea la figura de la vivienda asequible incentivada. Se refiere a aquella vivienda de titularidad privada con beneficios urbanísticos y fiscales destinada al alquiler a precios reducidos.
Arrendamientos de uso distintos a los de vivienda
La Ley establece un plazo de tres meses para constituir un grupo de trabajo para que haga una propuesta normativa para la regulación de los contratos de arrendamiento de uso distinto a los de vivienda entre los que cabe incluir el arrendamiento de temporada, alquiler vacacional, el asociado al trabajo temporal y por estudios, etc.
Entrada en vigor
La Ley entrará en vigor al día siguiente de su publicación en el BOE.
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