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Por Antonio Pérez Director del Departamento Mercantil de Agaz

Si ha habido una normativa sobre la que se ha venido informando profusamente durante el último año esa ha sido sin duda la necesidad de reformar la Ley hipotecaria como consecuencia de la declaración de nulidad de las clausulas suelo/techo por el TS, así como de otras clausulas abusivas incluidas habitualmente en los préstamos hipotecarios.

El componente social que el creciente número de desahucios tiene, unido a la creación de diferentes foros socio-políticos para intentar impedirlos, ha hecho que la legislación hipotecaria haya estado a diario en los “mass-media”.

Entre los diferentes conceptos que se han manejado, a veces de forma bastante errónea, el de las cláusulas suelo ha sido uno de los más destacados.

Recientes cambios en la interpretación jurisprudencial de estas cláusulas hace que el actual sea un buen momento para revisar su significado y establecer cómo reaccionan los jueces ante las mismas.

Las cláusulas suelo/techo son aquellas que establecen un interés mínimo y máximo a pagar en cada cuota hipotecaria, de tal manera que, con independencia del tipo de interés acordado con la entidad de préstamo, los intereses a pagar se verán condicionados por dicha clausula, modificando considerablemente el sentido y aplicación práctica de la clausula contractual relativa a los tipos de interés.

Es decir, una cláusula suelo indica una cantidad correspondiente al interés pactado que habrá de satisfacerse, forzosamente, en cada cuota de la hipoteca.

Como dato interesante hay que señalar que también existen las cláusulas techo, que indican un límite superior a pagar y que en teoría benefician al cliente, si bien la entidad bancaria se cuida mucho de fijar unos “techos” que nunca se va a alcanzar.

En principio nada hay en la Ley que se oponga a este tipo de cláusulas, que actúan dentro de la autonomía de la voluntad que ambas partes exhiben de cara a la firma de un contrato.

Sin embargo, sí es preciso apuntar que Bancos y entidades de crédito deben de informar sobre la presencia de esta cláusula de manera expresa y de forma totalmente comprensible para el cliente y muy especialmente de su funcionamiento. Pese a todo normalmente la cláusula suelo aparece identificada en el contrato hipotecario bajo nombres tan crípticos como “límite de la variabilidad” o “límites al interés variable”, por lo que no siempre es sencillo para todos los usuarios identificarla y conocerla de forma adecuada.

En el caso de que esa cláusula suelo se considere abusiva se puede intentar su eliminación. Al margen de las vías extrajudiciales (solicitud al banco, presentar reclamación ante la entidad, acudir al defensor del consumidor) cada vez son más las personas que han optado por la vía judicial para intentar resolver este problema. Sin embargo esta vía tiene un componente que hace que muchos perjudicados se lo piensen dos veces antes de interponer una demanda, y ese no es otro que el tiempo.

Efectivamente, en sentencia de 9 de mayo de 2013 el Tribunal Supremo declaraba ilegales las cláusulas suelo en caso de falta de transparencia, aunque establecía que las cuotas ya satisfechas de la misma en el momento de la sentencia no serían devueltas a los particulares. Es decir, que dejaba sin efecto las cláusulas desde la resolución judicial en adelante, pero no establecía la devolución de lo ya satisfecho por el particular hasta ese momento.

No obstante, el TS resuelve así, correctamente, ya que la acción ejercitada y que originó el procedimiento consistía en una acción de cesación y no de nulidad, motivo por el cual no se devolvían los importes pagados por los usuarios indebidamente. Así lo aclara en las precisiones sobre la irretroactividad de su fallo que hace la STS de 9 de mayo de 2013, rec. 485/2012, en cuyo Fundamento Jurídico 17, apartado 2.4, parágrafos 293 y ss. al referirse a los diferentes efectos que provocan la acción de cesación y la acción de nulidad, que es la ejercitada por particulares y que actualmente ha desembocado en un flujo continuo de sentencias en los juzgados de los mercantil y Audiencias Provinciales que coinciden en resolver esta problemática anulando la validez de la clausula suelo y devolviendo los importes indebidos a los clientes de las entidades bancarias.

Asimismo, resultan especialmente interesantes las acciones procesales que diversos juzgados, sobre todo en el ámbito mercantil, están llevando a cabo con estas cláusulas, considerándolas aptas para ser suspendidas durante el procedimiento judicial. Es el caso, por ejemplo, del Juzgado número 3 de lo Mercantil de Málaga, o el Juzgado número 1 de lo Mercantil de Bilbao, cuyos titulares han considerado que las cláusulas suelo podían ser, como medida cautelar, paralizadas mientras durase el proceso. Con ello se evita la situación antes descrita de que el particular se vea obligado a abonar unas cantidades que nunca le podrán ser reembolsadas sobre una cláusula que posteriormente podría ser declarada inválida.

Para que prospere la petición de esta medida cautelar se insiste en que debe de existir apariencia de buen Derecho –lo cual ya ha determinado el TS en su famosa Sentencia- , además de peligro, en este caso económico, por la mora procesal. Es decir, que pudiera existir un perjuicio económico en caso de que el proceso se alargase en el tiempo.

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