Las hipotecas más comunes son las que se solicitan para adquirir un bien inmueble. Antes del periodo de crisis, muchas personas pedían hipotecas para comprar uno o varios inmuebles, pero cuando llegó la época de crisis ha sido muchas las personas que no han podido hacer frente a las deudas que tenían con las entidades financieras. Si usted está inmerso en un proceso de ejecución hipotecaria no dude en ponerse en contacto con Agaz abogados somos especialistas en Derecho Hipotecario. Nuestros abogados en Madrid, Granada y Almería personalizarán su caso y buscarán el mayor beneficio en este proceso para usted.

¿Qué es una hipoteca?

La hipoteca, es un derecho real de garantía que tiene por objeto sujetar directa e inmediatamente los bienes sobre los que se impone, cualquiera que sea su poseedor, al cumplimiento de la obligación para cuya seguridad fue constituida. La hipoteca podrá constituirse en garantía de toda clase de obligaciones y no alterará la responsabilidad personal ilimitada del deudor que establece el artículo 1.911 del Código Civil.

Aunque el bien que se ha hipotecado pertenece al individuo que pidió la hipoteca, si este no hace frente a la deuda que esto conlleva en el plazo establecido, el acreedor hipotecario puede forzar la venta del bien que se encuentra hipotecado o su adquisición.

Podrán ser hipotecados los bienes inmuebles susceptibles de inscripción y los derechos reales enajenables, con arreglo a las leyes, impuestos sobre los mismos bienes. También podrán hipotecarse derechos tales como el usufructo, la nuda propiedad en caso de usufructo, los derechos de superficie, pastos, aguas, leñas y otros semejantes de naturaleza real.

Las características más importantes de una hipoteca son los siguientes conceptos:

  • Es un derecho real: Se debe inscribir el bien o cosa que se haya hipotecado en el Registro de la Propiedad para que este sea válido. La única excepción en la que no se debe inscribir en este registro son las hipotecas navales. Este registro es esencial para que otros interesados en el bien conozcan de primera mano la situación del mismo.
  • Es una garantía de una obligación principal: La obligación por la cual se ha pedido una hipoteca puede surgir de un acuerdo entre dos partes o por una obligación legal. Debemos tener en cuenta que la garantía hipotecaria no excluye la garantía personal de los obligados.

¿Cuáles son las partes que componen una hipoteca?

El contrato hipotecario consta de varias partes, es muy importante conocer cada una de ellas antes de firmarlo. Los principales elementos de los que se componen una hipoteca son:

  • Capital: Es la cantidad de dinero que se solicita en la hipoteca. Este dinero será devuelto por el deudor en cuotas periódicas hasta que se complete el pago de la deuda.
  • El tipo de interés: Es el interés que el deudor paga al acreedor por el contrato de la hipoteca. El interés puede ser fijo o variable y se puede revisar periódicamente.
  • El plazo de amortización: Se trata del periodo de tiempo en el que se tiene que realizar el pago completo de la deuda. También se especifica las mensualidades de pago que el deudor debe hacer frente.
  • Cuota de amortización: Es la cantidad de dinero que paga el deudor cada mes incluyendo los intereses. La cuota se puede pagar mensualmente, trimestralmente o semestralmente.

¿Qué es la ejecución hipotecaria?

La ejecución hipotecaria se da cuando el plazo de amortización de la deuda ha finalizado. El acreedor podrá pedir que se despache mandamiento de ejecución contra todos los bienes hipotecados, estén o no en poder de uno o varios terceros poseedores; pero éstos no podrán ser requeridos al pago, sino después de haberlo sido el deudor y no haberlo realizado.

Cada uno de los terceros poseedores, si se opusiere, será considerado como parte en el procedimiento respecto de los bienes hipotecados que posea, y se entenderán siempre con el mismo y el deudor todas las diligencias relativas al embargo y venta de dichos bienes, debiendo el tercer poseedor otorgar la escritura de venta y otorgarse de oficio en su rebeldía.

Será juez o tribunal competente para conocer del procedimiento el que lo fuera respecto del deudor. No se suspenderá en ningún caso el procedimiento ejecutivo por las reclamaciones de un tercero, si no estuvieren fundadas en un título anteriormente inscrito, ni por la muerte del deudor o del tercer poseedor. En caso de concurso regirá lo establecido en la Ley Concursal.

La ejecución hipotecaria es un procedimiento rápido y reglado, su objetivo es buscar que el deudor pague su deuda al acreedor de forma transparente. En la mayoría de los casos en que el deudor no haya pagado la deuda del bien, se procede a realizar una subasta pública para pagar con la venta del bien la deuda incumplida.

Cuando el bien ha sido vendido en subasta pública, con el dinero recaudado se paga la deuda y en el caso de que hubiera dinero sobrante, este se le devuelve al propietario del bien, que no tiene por qué ser en todos los casos el deudor.

La acción hipotecaria, que prescribirá a los veinte años contados desde que pueda ser ejercitada, podrá ejercitarse:

  • Será considerado mercantil todo afianzamiento que tuviere por objeto asegurar el cumplimiento de un contrato mercantil, aun cuando el fiador no sea comerciante.
  • Directamente contra los bienes hipotecados sujetando su ejercicio a lo dispuesto en la Ley de Enjuiciamiento Civil.
  • O mediante la venta extrajudicial del bien hipotecado, conforme al artículo 1.858 del Código Civil, siempre que se hubiera pactado en la escritura de constitución de la hipoteca sólo para el caso de falta de pago del capital o de los intereses de la cantidad garantizada.

Si usted está inmerso en un proceso de ejecución hipotecaria por parte de una entidad bancaria y va a perder su hogar, no dude en ponerse en contacto con Agaz abogados estamos especializados en Derecho Hipotecario y sabemos cómo afrontar cada momento procesal a las necesidades de nuestros clientes.  Nuestros abogados de Madrid, Granada y Almería paralizarán la ejecución hipotecaria, la subasta o el desahucio de tu vivienda y encontrar una solución.