En el ámbito rural, no exclusivamente, pero sí más habitualmente, encontramos con mucha frecuencia discrepancias entre propietarios de fincas colindantes respecto a porciones de terreno que se disputan, encontrando el origen de estos conflictos, en muchas ocasiones, en una mala delimitación de los predios de uno y otro en el Registro de la Propiedad o incluso en la ausencia de inscripción de alguno de ellos, lo que hace necesario realizar un deslinde de fincas que permita eliminar toda duda de dónde empieza y acaba la propiedad de cada una de las partes y resolver así, de esta manera, el pleito entre ellos.
Se trata de procedimientos que, en multitud de casos, resultan complejos y que requieren una ardua actividad probatoria, así como un conocimiento de la legislación aplicable al caso muy certero, por lo que es siempre aconsejable acudir a recibir el consejo de un abogado auténticamente especializado en el asunto que tratamos, como lo son los profesionales que Agaz Abogados pone a disposición de sus clientes.
El deslinde de fincas: Acción judicial y requisitos
¿Cómo se realiza un deslinde de fincas?
Acudiendo a las reglas del sentido común, podemos entender que existen dos maneras de deslindar dos fincas cuyos límites se quieren aclarar: voluntaria y contenciosa.
En el primer caso, son las partes propietarias de los terrenos colindantes los que, de común acuerdo, documentan de manera privada la delimitación que, en virtud del pacto, sus propiedades mantendrán y ambos respetarán en adelante. Asimismo, también pueden acudir a un procedimiento de jurisdicción voluntaria para que sea el juzgado quien, según la voluntad que expresan ambos propietarios, establezca los linderos.
Pero puede ocurrir que ambas partes no se pongan de acuerdo en cuáles son los límites de las fincas o que sea ése precisamente el origen de un desacuerdo que los enfrenta, por lo que en estos casos habrá que acudir al ejercicio de la acción de deslinde de fincas ante los juzgados para que la discrepancia se resuelva mediante el procedimiento, verbal u ordinario, correspondiente, según la cuantía del asunto.
¿Cuáles son las características de la acción de deslinde de fincas?
Para que se pueda ejercitar la acción de deslinde de fincas, se han de cumplir previamente las siguientes exigencias:
- Que el demandante sea el propietario de una de las fincas, o bien ostente un derecho real sobre la misma que le legitime a entablar el pleito, así como que el demandado sea el titular de la finca colindante respecto de la que se pretende el deslinde.
- Que las fincas de demandante y demandado se identifiquen en la demanda, pero que exista discrepancia respecto de los límites que las separan por cuanto éstos no constan perfectamente claros, aun cuando ambas fincas estén inscritas en el Registro.
- Que el demandado sea solamente el titular de la finca colindante respecto de la que existe la confusión en los linderos, sin necesidad de dirigir la demanda también contra los demás propietarios de los demás posibles predios contiguos que tengan bien establecidos sus linderos.
- En el caso de fincas no inscritas en el Registro de la Propiedad, se aplicarán las normas de la Ley de Jurisdicción Voluntaria. Cuando se trate de predios inscritos, se aplicarán los preceptos de la Ley Hipotecaria. Cuando se trate de fincas titularidad de las Administraciones Públicas, se aplicará su legislación específica.
A pesar de estos presupuestos, en ocasiones se intenta encubrir una acción reivindicatoria, que conlleva toda una serie de requisitos propios para que prospere, bajo la apariencia de una acción de deslinde de fincas que, en principio, presenta menos exigencias. Para dilucidar cuándo se ha de ejercitar una u otra acción, algunos autores adoptan el criterio de condicionar el ejercicio de la acción de deslinde a que la porción de terreno cuya titularidad se discute no esté siendo poseída exclusivamente por el demandado sino por ambas partes de manera conjunta o intermitente. Otra perspectiva es la de considerar que cuando se está discutiendo la extensión de una y otra finca, debe ejercitarse la de deslinde, y cuando se está discutiendo sobre quién tiene mejor título sobre un terreno o porción del mismo, se debe ejercitar la reivindicatoria. En todo caso, habida cuenta de que al ejercitar la reivindicatoria ha de probarse la titularidad de la finca y su identificación exacta, extensión incluida, en muchos casos la delimitación de los linderos es presupuesto para la interposición de la demanda reivindicatoria, por lo que se entiende que ambas acciones son compatibles y acumulables en un solo procedimiento.
En definitiva, podemos enumerar las siguientes pautas para distinguir las diferencias entre la acción de deslinde de fincas y la reivindicatoria:
- En la acción de deslinde no se discute la propiedad de las fincas.
- En la acción de deslinde no se requiere que se pruebe la propiedad del demandante sobre la finca.
- La acción de deslinde no cabe cuando la delimitación entre ambas fincas colindantes ya esté realizada de modo claro, aun cuando dicha delimitación fuera errónea.
- Normalmente, la resolución que establece el linde entre ambas fincas, no otorga ni priva de derechos a una u otra parte, sin perjuicio de que, a raíz de dicha resolución, se puedan iniciar las actuaciones judiciales correspondientes con ese fin.
Por último, hay que hacer mención a que esta acción no tiene un plazo de prescripción previsto en nuestra legislación, considerándose, así, imprescriptible, sin perjuicio de que pueda operar la figura de la usucapión respecto de la porción de terreno que fuera discutida, en cuyo caso habría que acudir a otro tipo de acción judicial.
¿Cuál es el procedimiento de jurisdicción voluntaria para el deslinde de fincas?
El procedimiento comienza con la solicitud presentada por las partes, que admitirá el Letrado de la Administración de Justicia, dándole traslado a quienes pudieran resultar interesados para que, en el plazo de quince días, presenten las alegaciones y pruebas que estimen pertinentes. A partir de ahí, se señalará día y hora para el acto, citando a todas las partes, dentro del plazo de treinta días.
Al acto podrán acudir todos los propietarios colindantes que estuvieran interesados, no suspendiéndose el acto si alguno de ellos no se presentara. En este caso, quedará a salvo el derecho del ausente para interponer la acción judicial que considere si estimare que el resultado del procedimiento de jurisdicción voluntaria le es ilegítimamente perjudicial. En todo caso, si alguno de los propietarios de las fincas colindantes se opusiera a la celebración del acto, se archivará el expediente exclusivamente respecto de la parte del lindero que tocara a la finca del propietario en cuestión y continuará con los demás.
Finalmente, se dictará resolución en la que se hará constar:
- El acuerdo alcanzado entre los propietarios intervinientes en el acto y en qué consiste dicho acuerdo.
- El acuerdo parcial al que se ha llegado y en qué consiste, manifestando los linderos respecto de los que no ha existido acuerdo.
- La finalización del acto sin avenencia de las partes. En todos los casos, se acompañará al decreto el acta y la certificación catastral descriptiva y gráfica, así como, en caso de que hubiera discrepancia con ella, la representación gráfica que se presentara de modo alternativo.
Una vez finalizado el acto y emitida el decreto, se remitirá el mismo al Catastro para que realice, en su caso, las modificaciones pertinentes.
El deslinde de fincas en Agaz Abogados
¿Por qué acudir a Agaz cuando se tiene un problema de deslinde de fincas?
En nuestra experiencia, sabemos que una discrepancia entre dos vecinos sobre una porción de terreno, un sendero, una pared, una franja de tierra… etc, entre la finca de uno y la de otro, normalmente da inicio a una pugna que, en muchos casos y si no se ataja antes, acaba con un enfrentamiento entre ambas partes que suele alcanzar una virulencia desproporcionada al valor de la propia porción de terreno discutida.
Apurar al máximo todas las posibilidades de resolver el asunto de manera amistosa mediante un acto privado o un procedimiento de jurisdicción voluntaria, es sin duda el objetivo que nos marcamos desde nuestro bufete, pero, cuando eso no sea posible, debemos y sabemos estar preparados para iniciar una batalla legal que termine con el reconocimiento y salvaguarda de los derechos de nuestro cliente, eso sí, mediante el procedimiento más rápido y efectivo posible.
La acción de deslinde de fincas permite aclarar de manera definitiva cómo están separados los predios contiguos, zanjando de esta manera cualquier discusión entre las partes. Interponerla cumpliendo correctamente con sus requisitos legales, acompañando las pruebas necesarias y trazando la estrategia adecuada para alcanzar el resultado querido, requiere una experiencia y especialización en esta área que solamente un despacho de prestigio como Agaz Abogados te puede proporcionar. Acude ahora a nuestros despachos en Madrid, Granada y Almería y déjate aconsejar por verdaderos profesionales.