¿Qué hacer cuando encontramos defectos constructivos en nuestra casa? ¿Cómo sé si aún estoy en plazo para reclamar la reparación? ¿Puedo pedir también indemnización? ¿A quién tengo que demandar? La aparición de daños en el inmueble adquirido provoca a quien los sufre muchas dudas y, frecuentemente, una gran confusión, por lo que nuestro consejo es que, para empezar y como primer paso, se acuda inmediatamente a un despacho de abogados especialistas en este tipo de procesos, que pueda ofrecer el asesoramiento más completo, aclarar cuál es la responsabilidad de los agentes intervinientes en el proceso constructivo, de cuánto tiempo disponemos para ello, etc.

Ése es el objetivo que perseguimos en Agaz, facilitar el mejor asesoramiento a nuestros clientes y lograr dar respuesta de manera eficaz a los problemas que nos plantean. En este caso, analizaremos de manera somera las cuestiones relativas a la exigencia de responsabilidad por defectos constructivos.

Los agentes intervinientes en el proceso constructivo

¿Quiénes son y cuáles son las obligaciones de los agentes intervinientes en el proceso constructivo?

La Ley de Ordenación de la Edificación define a los agentes intervinientes en la misma como las personas, físicas o jurídicas, que intervienen en el proceso de la edificación, con las obligaciones que la ley establezca para cada uno de ellos.

A continuación, analizamos brevemente el concepto y las obligaciones de cada uno de los agentes intervinientes en el proceso constructivo:

  1. El promotor: Se trata de la persona que tiene la iniciativa e impulsa, programa y financia la obra de edificación. Puede ser una persona física o jurídica, pública o privada. Aunque el artículo 1.591 del Código Civil solamente se refiere al constructor cuando establece la responsabilidad decenal para reclamar los vicios constructivos, la jurisprudencia ha extendido ese concepto para que abarque también al promotor.A efectos de establecer la responsabilidad del promotor, la Ley de Ordenación de la Edificación enumera las obligaciones que le corresponden:
    1. Lograr la titularidad del derecho que le permita construir sobre un solar.
    2. Obtener la documentación e información requerida para la redacción del proyecto y prestar la autorización necesaria al director de obra para las modificaciones del mismo a que hubiere lugar.
    3. Obtener las necesarias licencias y autorizaciones administrativas y firmar el acta de recepción de la obra.
    4. Concertar un seguro de daños o de caución para que responda durante el plazo de tres años, de los daños provocados por vicios de las instalaciones en la construcción, que provoquen la inhabitabilidad de la edificación. Respecto de este seguro, se podrá pactar que sea el promotor quien suscriba el mismo.
    5. Concertar un seguro de daños o de caución para que responda, durante el plazo de diez años, de los daños constructivos en la cimentación, soportes, vigas, forjados, muros de carga y demás elementos estructurales que afecten la estabilidad del edificio. Respecto de este seguro, se podrá también pactar que sea el promotor quien suscriba el mismo.
    6. Facilitar al comprador del inmueble la documentación de la obra y demás documentación preceptiva.
  2. El proyectista: Para la Ley de Ordenación de la Edificación, el proyectista es el agente que, por encargo del promotor y con sujeción a la normativa técnica y urbanística correspondiente, redacta el proyecto.
    También incluye la Ley a quienes lleven a cabo proyectos parciales o partes del proyecto de obra, asumiendo cada proyectista la responsabilidad por su proyecto o la parte del mismo en que haya intervenido.
    Hablamos de arquitectos, arquitectos técnicos, ingenieros o ingenieros técnicos.
  3. El constructor: Según la Ley, se trata de quien asume por contrato, con el promotor, la obligación de ejecutar con medios humanos y materiales, propios o ajenos, las obras o parte de las mismas con sujeción al proyecto y al contrato.Las obligaciones del constructor son:
    1. Llevar a cabo la obra ajustándose al proyecto, a la normativa aplicable y a las instrucciones de director de obra y de ejecución de obra.
    2. Ostentar la capacitación y titulación necesaria para actuar en calidad de constructor.
    3. Nombrar a quien tendrá la representación técnica del constructor, o jefe de obra, de entre los miembros de su equipo que tengan la titulación y experiencia necesaria.
    4. Dotar a la obra de los medios personales y materiales necesarios.
    5. Concertar cuantas subcontrataciones sean necesarias, con las limitaciones que vengan establecidas por contrato.
    6. Suscribir el acta de replanteo o comiendo de la obra, así como la de recepción de la misma.
    7. Suministrar al director de la obra la información suficiente como para que pueda desarrollar la documentación necesaria sobre la obra.
    8. Concertar los seguros de daños o de caución para responder, en el plazo de un año, de los daños constructivos que afecten a elementos de terminación o acabado. Deberá suscribir también los seguros sobre defectos de instalaciones y elementos estructurales, de tres y diez años, en el caso de que se hubiera acordado así con el promotor.
  4. El director de obra: Para la Ley, el director de obra es el agente que, desarrollando parte de la dirección facultativa, dirige el desarrollo de la obra en aspectos técnicos, estéticos, urbanísticos y medioambientales, ajustándose al proyecto de obra, la licencia de edificación y las demás autorizaciones y condiciones del contrato, para asegurar su adecuación al fin propuesto.
  5. El director de ejecución de la obra: La Ley define esta figura como la que forma parte de la dirección facultativa y asume la función técnica de dirigir la ejecución material de la obra y controlar cualitativa y cuantitativamente la construcción y calidad de lo edificado.
  6. Las entidades y laboratorios de control de calidad de la edificación: Se trata de entidades que la Ley define como de control de calidad de la edificación, prestando asistencia técnica para la verificación de la calidad del proyecto, materiales y ejecución de la obra y sus instalaciones, según el proyecto y la normativa aplicable.
    Sus obligaciones son:

    1. Dar asistencia técnica al interviniente en la construcción que le encargara el servicio y, en todo caso, al director de ejecución de la obra.
    2. Determinar justificadamente la cantidad y calidad de medios personales y materiales para la realización de la obra en sus diferentes etapas.
  7. Los suministradores de productos: La Ley los define como aquellos agentes de la construcción que facilitan los materiales para la obra, tal y como pueden ser los fabricantes, almacenistas, importadores o vendedores de productos de construcción.
    Sus obligaciones son:

    1. Facilitar los productos según los extremos del pedido, siendo responsables del origen, identidad, calidad y ajuste al resto de exigencias que establezca la legislación aplicable.
    2. Suministrar las instrucciones para el uso y mantenimiento y garantía de calidad del material suministrado, para que se adjunte a la documentación de la obra.

La responsabilidad de los agentes intervinientes en el proceso constructivo por defectos en la construcción

¿Cuál es la responsabilidad de los agentes intervinientes en el proceso constructivo?

En el Código Civil se establece un plazo de garantía de diez años para que el contratista (el constructor y el promotor) responda por los daños en la construcción que aparezcan durante ese tiempo.

En cambio, la Ley de Ordenación de la Edificación distingue tres plazos distintos de garantía: diez años para defectos estructurales que afecten la seguridad o estabilidad del edificio; tres años para los que afecten a los requisitos de habitabilidad; un año para los vicios que afecten a elementos de acabado o terminación.

Estos plazos de garantía son de caducidad y comienzan a computarse desde el momento de recepción de la obra.

En cuanto al plazo de prescripción de la acción, una vez que aparece el defecto constructivo dentro del plazo de garantía, en el Código Civil era de quince años y en la Ley de Ordenación de la Edificación es de dos años. Este plazo comenzará a computarse desde que el defecto aparece o desde que es conocido.

Por su parte, el agente de la construcción que sea condenado podrá ejercitar la acción de repetición contra el concreto agente que considere directamente responsable, disponiendo de un plazo de prescripción para el ejercicio de la misma de dos años desde la firmeza de la resolución condenatoria.

Para obtener más información sobre las acciones de responsabilidad de los agentes intervinientes en el proceso constructivo, contra quién dirigir en tu caso concreto la demanda, si te encuentras, o no, en plazo para ello, o cómo contar con los mejores peritos que elaboren el informe que necesita tu caso para acreditar de una manera indubitada los defectos sufrido y la clase que los mismos representan, acude cuanto antes a nuestros despachos de Agaz en Madrid, Granada y Almería, y te daremos el asesoramiento que merece tu caso.